تمدید قرارداد اجاره

تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۳، به طور معمول، با رضایت طرفین و با فراهم بودن شرایط عمومی صحت قراردادها انجام می گیرد. اما گاهی، در شرایط ویژه، تمدید خودکار و اجباری اجاره، مورد پیش بینی قانون گذار قرار گرفته که اجاره املاک تجاری مشمول قانون سال پنجاه و شش و تمدید اجاره در زمان کرونا، موارد آن می باشد. 

هنگامی که در حقوق، اصطلاح تمدید قرارداد، مورد استفاده قرار می گیرد، منظور از آن، ادامه دادن قرارداد و رابطه حقوقی خاص طرفین، بعد از اتمام مدت قرارداد و برای یک بازه زمانی مشخص بوده؛ بی آنکه نیاز به انعقاد قرارداد جدید، میان آنها باشد. 

یکی از عقودی که موصوع تمدید، به وفور در مورد آن مطرح می گردد، عقد اجاره می باشد. تمدید قرارداد اجاره، به طور معمول، همانند انعقاد آن، با تراضی و توافق طرفین انجام می گیرد. با این وجود، گاهی قرارداد اجاره، به حکم قانون و بدون نیاز به توافق طرفین، تمدید شده، که می توان آن را تمدید خودکار و اجباری اجاره نامید که دارای شرایط، نحوه و هزینه متفاوت از تمدید اختیاری اجاره می باشد. 

با توجه به توضیحات فوق، در این مقاله، ابتدا شرایط تمدید قرارداد اجاره در سال 1403 را بررسی کرده؛ سپس در ادامه، مدارک، نحوه و مراحل و هزینه تمدید این قرارداد را در دو نوع اختیاری و اجباری توضیح داده و در پایان نیز پس از ارائه یک نمونه متن تمدید، به این سوالات پاسخ می دهیم که آیا تمدید قرارداد اجاره بدون حضور در بنگاه امکان پذیر است و اینکه منظور از تمدید خودکار اجاره چیست. 

شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۳

تمدید قرارداد، به معنی ادامه دادن قرارداد و رابطه حقوقی خاص طرفین، بعد از اتمام مدت قرارداد و برای یک بازه زمانی مشخص بوده؛ بی آنکه نیاز به انعقاد قرارداد جدید، میان آنها باشد. بنابراین، منظور از تمدید متن قرارداد اجاره، آن است که موجر(اجاره دهنده) و مستاحر(اجاره کننده) در پایان مدت قرارداد اجاره، توافق کنند که قرارداد اجاره منعقد شده، برای مدت زمانی مشخص دیگری، به عنوان مثال شش ماه دیگر، میان آنها ادامه یابد. 

تمدید قرارداد اجاره، به طور معمول، همانند انعقاد آن، با تراضی و توافق طرفین انجام می گیرد. با این وجود، گاهی قرارداد اجاره، به حکم قانون و بدون نیاز به توافق طرفین، تمدید شده، که می توان آن را تمدید اجباری اجاره نامید. از آنجا که شرایط تمدید اختیاری و اجباری اجاره، با یکدیگر تفاوت داشته، در این بخش، در دو قسمت جداگانه، به توضیح شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۳ می پردازیم. 

تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۳، به طور اختیاری، با توافق موجر و مستاجر انجام می گیرد. از آنجا که تمدید قرارداد اجاره، در این حالت، یک توافق دو طرفه، میان مالک و مستاجر بوده، لذا لازم است تا دارای شرایط صحت قراردادها باشد. بنابراین، شرایط تمدید قرارداد اجاره، در فرض اختیاری بودن آن، عبارتند از:

قصد و رضای طرفین: برای تمدید اختیاری قرارداد اجاره، لازم است تا مالک و مستاجر، هم دارای قصد بوده و هم این قصد، مبتنی بر یک رضایت باطنی باشد. بنابراین، تمدید قرارداد اجاره در حالتی که یکی از طرفین، فاقد قصد بوده، مثل اینکه مست بوده، یا فاقد رضایت باشد، متل اینکه اکراه و اجبار به انعقاد قرارداد شده باشد، صحیح نخواهد بود.

اهلیت طرفین: یکی دیگر از شرایط تمدید قرارداد اجاره، در حالت اختیاری، آن است که طرفین، دارای اهلیت باشند. بنابراین، چنانچه در لحظه تمدید قرارداد اجاره، موجر یا مستاجر، مجنون یا سفیه باشند، تمدید قرارداد اجاره، توسط آنها امکان پذیر نمی باشد.

موضوع معین: تمدید قرارداد اجاره، یک توافق میان طرفین بوده، بنابراین لازم است که موضوع آن، همچون هر قرارداد دیگری، معین شود. موضوع تمدید متن قرارداد اجاره، همان عقد اجاره سابق بوده، لذا، لارم است تا طرفین، در تمدید قرارداد، شماره و تاریخ عقد اجاره ای که قصد تمدید آن را دارند، مشخص نمایند.

جهت مشروع: منظور از جهت، آن هدف اصلی است که طرفین، برای رسیدن به آن، قرارداد را منعقد می کنند که باید مشروع و قانونی باشد. بنابراین، اگر تمدید قرارداد اجاره، با این هدف، انجام گرفته که مستاجر در محل اجاره، قمارخانه دایر کند، تمدید قرارداد، صحیح نخواهد بود.

تمدید اجباری در قرارداد در حقوق کشور ما، در دو مورد، پیش بین شده: تمدید اجاره های تجاری مشمول قانون سال پنجاه و شش و تمدید اجاره در زمان کرونا. در تمدید قرارداد اجاره، به نحو اجباری، عقد اجاره به حکم قانون گذار و بدون نیاز به رضایت موجر برای این امر، تمدید می گردد.

بنابراین، به غیر از قصد و رضای مالک، که در این نوع از تمدید، مورد نیاز نبوده، سایر شرایط تمدید اختیاری اجاره در اینجا نیز باید وجود داشته باشد. اما علاوه بر آن شرایط، تمدید متن قرارداد اجاره به صورت اجباری، نیازمند شرایط دیگری است که به شرح ذیل می باشند:

شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره مشمول قانون پنجاه و شش

برای اینکه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال پنجاه و شش، به طور خودکار و با حکم قانون گذار و بدون رضایت موجر، تمدید گردد، لازم است یک سری شرایط اختصاصی وجود داشته که شامل موارد زیر می باشد:

اجاره مربوط به ملک تجاری باشد.

اجاره در فاصله سال های 56 تا 76 منعقد شده باشد.

مستاجر، مرتکب یکی از تخلفات مذکور در قانون پنجاه و شش، همچون تغییر شغل و انتقال اجاره به شخص دیگر، نشده باشد.

شرایط تمدید اجباری قرارداد اجاره در زمان کرونا 

با توجه به اعلام ستاد ملی کرونا در سنوات قبل و به منظور حمایت از مستاجران، قراردادهای اجاره، با وجود شرایطی، در دوره شیوع کرونا در کشور، تمدید می گردند که این شرایط، بر اساس سال های قبل، عبارتند از:

اجاره، مسکونی باشد.

قرارداد اجاره تا 3 ماه پس از پایان شیوع بیماری، تمدید می گردد.

مستاجر، مرتکب تخلف در انجام وظایف قانونی خود نشده؛ مالک، ملک را به دیگری انتقال نداده و برای استفاده شخصی، نیاز نداشته، قصد ساخت ساختمان جدید را نداشته و مستاجر نیز با مبلغ اجاره بهای اعلام شده از سوی دولت، برای تمدید قرارداد، موافق باشد.

نحوه تمدید قرارداد اجاره 1403

در صورتی که شرایط تمدید قرارداد اجاره وجود داشته، موجر و مستاجر می توانند برای تمدید اقدام نمایند. بنابراین، این سوال مطرح می گردد که نحوه تمدید قرارداد اجاره به چه صورت می باشد. لذا، در این بخش، به توضیح نحوه تمدید قرارداد اجاره 1403 پرداخته که طبق توضیحات ذیل می باشد:

از نظر تئوری حقوقی، در نحوه تمدید قرارداد اجاره، مانعی ندارد که توافق طرفین، به شکل شفاهی بوده و سند برای آن تنظیم نشود. با این وجود، از آنجا که اثبات توافقات شفاهی میان اشخاص، بسیار دشوار بوده، از نظر عملی، حتما یک قرارداد مکتوب، برای تمدید قرارداد اجاره، میان طرفین، تنظیم گردد.

یکی از راه های شایع نحوه تمدید قرارداد اجاره، در کشور ما، مراجعه به دفاتر املاک و تمدید قرارداد توسط این دفاتر می باشد. در این روش، طرفین، با مدارک هویتی و قرارداد اجاره، در دفتر املاک حاضر شده و مسئول دفتر یا همان صاحب بنگاه، برای تمدید قرارداد اجاره اقدام می کند. در این روش، توصیه می شود که مالک و مستاجر، حتما به دفاتر املاک دارای مجوز، مراجعه کرده و کد رهگیری املاک را دریافت نمایند.

نحوه تمدید قرارداد اجاره، محدود به مراجعه به دفاتر املاک نبوده، بلکه طرفین می توانند بدون مراجعه به دفاتر املاک و میان خودشان، متن قرارداد اجاره را تمدید نمایند. بدین ترتیب که شرایط تمدید قرارداد، در پشت آن درج شده و به امضای طرفین می رسد.

در پایان این بخش، لازم به ذکر است که در تمدید قرارداد اجاره، به نحو اجباری، از آنجا که متن قرارداد اجاره به حکم اجباری قانون گذار، به طور خودکار، تمدید می گردد، تمدید قرارداد، نحوه مشخصی نداشته و لذا، بحث نحوه تمدید قرارداد اجاره، بیشتر در تمدید اختیاری، مطرح می گردد.

مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره

چنانچه شرایط تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۳ وجود داشته و طرفین آن، یعنی موجر و مستاجر، برای تمدید، توافق نمایند، لازم است تا برای تمدید قرارداد اجاره، مدارک خاصی را آماده کنند. لذا، در این بخش به بررسی مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره، می پردازیم. مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره 1403، عبارتند از:

اصل شناسنامه طرفین

اصل کارت ملی طرفین

اصل قرارداد اجاره

اصل سند ملکی مالک

در صورتی که تمدید قرارداد اجاره، توسط وکیل انجام گیرد، اصل وکالت نامه وکیل

از آنجا که تمدید قرارداد اجاره، همچون سایر قراردادها، دارای هزینه مخصوص به خود می باشد، پس از توضیح مدارک لازم، در این بخش، در بخش بعد، به برسی هزینه تمدید قرارداد اجاره پرداخته و هزینه لازم برای این امر را در فرض های مختلف تمدید، توضیح خواهیم داد.

هزینه تمدید قرارداد اجاره 1403

هنگامی که دو نفر، برای انعقاد یک قراداد مثل قولنامه خانه، مبایعه نامه ماشین و صلح اموال، به یک مرجع قانونی، مراجعه می کنند، لازم است تا هزینه انعقاد قرارداد خود را بپردازند. تمدید قرارداد اجاره نیز مستثنی از این امر نبوده و مستلزم پرداخت هزینه های مورد نیاز می باشد. لذا، در این قسمت، به توضیح هزینه تمدید قرارداد اجاره پرداخته که شامل نکات زیر می باشد:

چنانچه، تمدید قرارداد اجاره و تعیین میزان اجاره بها، به صورت دستی و میان خود موجر و مستاجر و بدون مراجعه به دفاتر املاک انجام گیرد، از آنجا که خود طرفین قرارداد، برای تمدید آن اقدام کرده اند، تمدید قرارداد اجاره، مستلزم پرداخت هزینه برای آنها نخواهد بود.

اگر تمدید قرارداد اجاره، با مراجعه به دفاتر املاک، انجام گیرد، در این حالت، لازم است تا موجر و مستاجر، برای پرداخت هزینه تمدید قرارداد اجاره یا همان حق کمیسیون دفاتراملاک اقدام کنند. در این صورت، هزینه تمدید قرارداد اجاره، از طریق فرمول زیر محاسبه می گردد:

ابتدا، با توجه به مبلغ رهن و اجاره بهایی که در تمدید قرارداد، مورد توافق قرار گرفته، کمیسیون انعقاد قرارداد اجاره، تعیین می شود. این کمیسیون، نیم (0.5) درصد مبلغ رهن و یک چهارم اجاره بهای ماهیانه می باشد.

در مرحله بعد، یک دهم این کمیسیون، مشخص شده و سپس، 9% مالیات بر اررزش افزوده نیز به آن اضافه می گردد. مبلغ نهایی، هزینه تمدید قرارداد اجاره یا همان کمیسیون املاک می باشد. برای روشن شدن مطلب، به مثال زیر توجه نمایید:

فرض کنید که موجر و مستاجر، برای تمدید قرارداد اجاره، با رهن 500 میلیون تومان و اجاره بهای ماهیانه، 4 میلیون تومان، توافق می کنند. در این صورت کمیسیون املاک برای انعقاد این قراداد اجاره، 0.5 درصد رهن، یعنی، 2 میلیون و 500 هزار تومان و یک چهارم اجاره بهای ماهیانه، یعنی 1 میلیون تومان، مجموعا، 3 میلیون و 500 هزار تومان می باشد.

در مرحله بعد، 10 درصد این کمیسیون، محاسبه شده که رقم 350 هزار تومان بوده که پس از اضافه کردن 9 درصد مالیات بر ارزش افزوده، یعنی 31 هزار و 500 تومان، به رقم نهایی 381 هزار و 500 تومان رسیده که کمیسیون دفتر املاک برای تمدید اجاره یا همان هزینه تمدید قرارداد اجاره می باشد.

سامانه تمدید قرارداد اجاره

در سال های اخیر که مفهوم دولت الکترونیک در کشور ما، همچون سایر بخش های جهان، مطرح گردیده، بسیاری از خدمات بخش های دولتی و خصوصی، به تدریج، از شکل حضوری خارج شده و به صورت الکترونیکی و اینترنتی، به متقاضیان، ارائه شده است.

دریافت خدمات دولتی و خصوصی، به صورت اینترنتی و غیر حضوری، علاوه بر آنکه موجب کاهش هزینه های متقاضیان گردیده، باعث می شود که در وقت آنها نیز صرفه جویی قابل توجهی شده و در نهایت، منافع افراد به بهترین وجه، تامین گردد.

بنابراین، در رابطه با بحث تمدید قرارداد اجاره نیز ممکن است این سوال مطرح گردد که آیا سایت سامانه خاصی، برای تمدید اجاره وجود داشته که از طریق آن، طرفین بتوانند بدون مراجعه حضوری برای تمدید قرارداد اقدام نمایند؟ به عبارت دیگر، سامانه تمدید قرارداد اجاره چه سایتی است؟

اگر منظور از سامانه تمدید قرارداد اجاره، سایتی باشد که طرفین قرارداد اجاره، بتوانند با مراجعه به آن، بدون آنکه نیاز به مراجعه به دفاتر املاک بوده، برای تمدید قراداد خود اقدام نمایند، باید گفت که در حال حاضر، چنین سامانه ای از سوی دولت، راه اندازی نشده است و فلذا، تمدید اینترنتی قراداد اجاره، برای اشخاص، امکان پذیر نمی باشد.

با این وجود، این امکان برای دفاتر املاک مجاز وجود داشته که قراردادهای اجاره میان اشخاص و تمدید آن را در سامانه مخصوص به این امر، ثبت کرده و برای آن قراردادها، کد رهگیری املاک دریافت نمایند. این سامانه، که سامانه ایران املاک نام داشته، در ادرس اینترنتی iranamlaak.ir، به متقاضیان، ارائه خدمات می کند.

لازم به ذکر است که اگرچه صرفا دفاتر املاک دارای مجوز، حق ثبت کردن تمدید قرارداد اجاره، در سامانه ایران املاک را داشته، اما کلیه اشخاصی که تمدید قرارداد اجاره ایشان، دارای کد رهگیری املاک بوده، می توانند با مراجعه به این سامانه، برای استعلام کد رهگیری اقدام نمایند. 

آیا تمدید قرارداد اجاره بدون حضور در بنگاه امکان پذیر است؟

در بخش قبل، توضیح دادیم که در حال حاضر، سامانه ای برای تمدید اینترنتی و غیر حضوری قرارداد اجاره ۱۴۰۳، توسط اشخاص عادی، از سوی دولت راه اندازی نشده؛ اما دفاتر املاک دارای مجوز می توانند با مراجعه به سامانه ایران املاک، برای ثبت اینترنتی تمدید قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری املاک اقدام نمایند. 

بنابراین، ممکن است این سوال مطرح گردد که آیا تمدید قرارداد اجارهبدون حضور در بنگاه امکان پذیر است؟ به عبارت دیگر، آیا تمدید قرارداد اجاره توسط دفاتر املاک، از نظر قانونی، اجباری می باشد؟ و اینکه به طور کلی، تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی چیست؟ در پاسخ به این سوالات، باید گفت:

برای تمدید قراداد اجاره، لزومی به مراجعه به دفاتر املاک، وجود نداشته و بنابراین، طرفین می توانند میان خود، قرارداد اجاره را به صورت دست نویس و پشت نویس شده تمدید نمایند. هر چند، به دلیل عدم آشنایی غالب افراد جامعه با مسائل حقوقی و به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بعد، توصیه می شود که تمدید قرارداد اجاره در دفاتر املاک، انجام گیرد.

تمدید قرارداد اجاره در دفاتر املاک الزام قانونی نداشته و فاقد ضمانت اجرای حقوقی می باشد، اما لازم است به این نکته توجه شود، که در برخی از موارد تسهیلات دولتی مسکن، شرط برخورداری از تسهیلات مربوطه، داشتن کد رهگیری بوده که صرفا از طریق تنظیم و تمدید قراداد اجاره در دفاتر املاک مجاز، قابل دریافت می باشد. ثبت نام وام ودیعه مسکن مستاجران، نمونه ای از این تسهیلات می باشد.

متن تمدید قرارداد اجاره

با توجه به اینکه تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۳ در دفاتر املاک و در قالب قولنامه خانه، علی رغم مزایای حقوقی آن برای طرفین، اجبار قانونی نداشته، موجر و مستاجر می توانند بدون مراجعه به این دفاتر، برای تمدید قرارداد میان خود اقدام کرده و به این ترتیب، قرارداد میان خود را بدون پرداخت هزینه، تمدید نمایند. 

تمدید قرارداد اجاره میان خودشان را داشته، لازم است تا به یک نمونه متن تمدید قرارداد اجاره 1403، دسترسی داشته تا با استفاده از این نمونه، تمدید قرارداد اجاره خود را به نحو صحیحی انجام دهند. بنابراین، در این بخش، یک نمونه متن تمدید قرارداد اجاره را برای استفاده خوانندگان محترم ارائه کرده و فایل دانلود آن را نیز در انتهای متن قرار داده ایم.

برای دانلود متن تمدید قرارداد اجاره، بر روی دکمه دانلود فایل در باکس زیر کلیک نمایید.

تمدید خودکار قرارداد اجاره ۱۴۰۳

به طور معمول، تمدید قرارداد اجاره 1403، با رضایت و توافق طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستاجر، انجام می گیرد. اما گاه، در شرایط ویژه و با هدف حمایت از طرف ضعیف تر قرارداد، یعنی مستاجر، قانون گذار، در مساله تمدید قرارداد اجاره، مداخله کرده و با حکم وی، قرارداد اجاره، به طور خودکار و بدون نیاز به رضایت و موافقت موجر، تمدید می گردد که به آن، تمدید خودکار قرارداد اجاره، گفته می شود. 

تمدید خودکار قرارداد اجاره در قوانین کشور ما، در دو موقعیت، مورد پیش بینی قانون گذار قرار گرفته است: تمدید اجاره های تجاری مشمول قانون سال پنجاه و شش و تمدید اجاره در زمان کرونا. بنابراین، در این بخش، تمدید خودکار قرارداد اجاره را در دو قسمت جداگانه، مورد بررسی قرار خواهیم داد: 

تمدید خودکار قرارداد اجاره در قرارداد اجاره مشمول قانون پنجاه و شش

برای اینکه قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356، به طور خودکار و با حکم قانون گذار و بدون رضایت موجر، تمدید گردد، لازم است یک سری شرایط اختصاصی وجود داشته که شامل موارد زیر می باشد:

اجاره مربوط به ملک تجاری باشد.

اجاره در فاصله سال های 56 تا 76 منعقد شده باشد.

مستاجر، مرتکب یکی از تخلفات مذکور در قانون پنجاه و شش، همچون تغییر شغل و انتقال اجاره به شخص دیگر، نشده باشد.

تمدید خودکار قرارداد اجاره در زمان کرونا

با توجه به اعلام ستاد ملی کرونا در سال های قبل و به منظور حمایت از مستاجرانه، قراردادهای اجاره، با وجود شرایطی در دوره شیوع کرونا در کشور، تمدید می گردیدند که این شرایط، عبارتند از:

اجاره، مسکونی باشد.

قرارداد اجاره تا 3 ماه پس از پایان شیوع بیماری، تمدید می گردد.

مستاجر، مرتکب تخلف در انجام وظایف قانونی خود نشده؛ مالک، ملک را به دیگری انتقال نداده و برای استفاده شخصی، نیاز نداشته، قصد ساخت ساختمان جدید را نداشته و مستاجر نیز با مبلغ اجاره بهای اعلام شده از سوی دولت، برای تمدید قرارداد، موافق باشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۳ در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون تمدید قرارداد اجاره 1403 پاسخ دهند