هزینه تعمیرات آپارتمان

مطابق قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات که در قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها ذکر گردیده، هزینه تعمیرات آپارتمان، در قسمت های مشاعی، بر عهده کلیه مالکین آپارتمان، به نسبت مساحت قسمت اختصاصی آنها یا به نسبت مساوی بوده و در صورت عمده و ضروری بودن، بر عهده مالک و در صورت جزئی بودن، بر عهده مستاجر واحد می باشد. 

با گسترش شهرها، یکی از پدیده های شکل گرفته در محدوده شهرها و شهرک ها، آپارتمان بوده که خانواده ها و افراد بسیاری را مجبور به زندگی در یک فضای محدود و در کنار یکدیگر کرده است. این همجواری، در کنار مزایایی که برای خانواده ها داشته، با معایب و مشکلات متعددی نیز همراه بوده است.

یکی از مشکلات آپارتمان نشینی، بحث هزینه تعمیرات آپارتمان می باشد؛ با این توضیح که در بسیاری از مواقع، لازم است تا بخش یا بخش هایی از آپارتمان، مورد تعمیر قرار گرفته، اما مالک یا مالکین واحدهای خاصی، از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، خودداری می کنند. علاوه بر این، گاه میان مالک و مستاجر نیز در این مورد، اختلافاتی بروز می کند. قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها در رابطه با چنین وضعیت هایی نیز، تعیین حکم کرده اند. بنابراین، سایر مالکین می توانند با مراجعه به این قوانین، برای حل مشکل خود، اقدام نمایند.

لذا، با توجه به اهمیت اقدام در هر مورد بر اساس مقررات قانونی، در این مقاله، ابتدا به معرفی قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان پرداخته و پس از پاسخگویی به این سوال که هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست، در بخش های بعد، به بررسی این سوالات خواهیم پرداخت که اگر یکی از واحدها، مالک یا مستاجر، هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند، باید چه کرد؟ 

قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان

پیدایش و سپس، گسترش شهرها و شهرک ها، با ظهور پدیده های جدید بسیاری، همراه بوده است. یکی از پدیده های شکل گرفته در محدوده شهرها و شهرک ها، آپارتمان ها بوده که خانواده ها و افراد بسیاری را مجبور به زندگی در یک فضای محدود و در کنار یکدیگر کرده است. این همجواری، در کنار مزایایی که برای خانواده ها داشته، با معایب و مشکلات متعددی، همچون مساله پرداخت شارژ ساختمان و نگه داری حیوانات در آپارتمان نیز همراه بوده است.

یکی از مشکلات آپارتمان نشینی، بحث هزینه تعمیرات آپارتمان می باشد؛ با این توضیح که در بسیاری از مواقع، لازم است تا بخش یا بخش هایی از آپارتمان، مورد تعمیر قرار گرفته، اما مالک یا مالکین واحدهای خاصی، از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، خودداری می کنند.

علاوه بر این، گاه میان مالک و مستاجر نیز در مورد مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، اختلافاتی بروز می کند. بنابراین، این سوال، مطرح می شود که آیا قانون، در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان، دارای حکم خاصی بوده یا نه؟ و به عبارت دیگر، قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان چیست؟

با این توضیح که، در این قوانین، قانون هزینه تعمیرات آپارتمان، به تفکیک، بسته به اینکه بحث اختلاف، میان مالکین واحدها، جهت پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان یا میان مالک و مستاجر یک واحد، بوده، بیان گردیده و جزئیات آن ارائه شده است که ما در بخش های بعد، به توضیح پاسخ این سوال که هزینه تعمیرات آپارتمان بر عهده کیست، مطابق قانون مربوطه می پردازیم.

هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست؟

در بخش قبل، به معرفی قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان، پرداخته و توضیح دادیم که قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، در رابطه با مسائل و مشکلات آپارتمان نشینی، نظیر بازسازی ساختمان با مخالفت مالکین و هزینه تعمیرات آپارتمان، ساکت نبوده و در باره این موارد نیز، تعیین حکم کرده و به توضیح مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان و ضمانت اجرای ندادن این هزینه ها پرداخته اند.

اما، هنگامی که اختلافات مربوط به هزینه تعمیرات آپارتمان، میان مالکین واحدهای مختلف یا میان مالک و مستاجر، ایجاد می شود، ابتدایی ترین و اصلی ترین، سوالی که مطرح می گردد، این سوال بوده که هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست؟ لذا، در این قسمت، به بررسی پاسخ این سوال می پردازیم.

در موردی که اختلاف برای پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، میان واحدهای مختلف یک آپارتمان بوده و مالکین برخی از واحدها، از پرداخت سهم خود در رابطه با هزینه تعمیرات آپارتمان، خودداری می کنند، قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن، تعین تکلیف کرده اند و به این سوال پاسخ داده اند که هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست. بنابراین، در پاسخ به این سوال که هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست، باید گفت، مقررات نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان، ، به شرح زیر می باشد:

هزینه تعمیرات آپارتمان، در مشاعات یا قسمت های مشترک ساختمان که مختص یک یا چند واحد خاص نبوده و به تمامی مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می گیرد، همچون درب پارکینگ و ایزوگام پشت بام، مطابق مقررات اموال مشاعی قانون مدنی و آین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، به عهده تمام مالکین می باشد.

قانون نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان، مطابق ماده 23 اصلاحی آیین نامه قانون تملک آپارتمان ها، در مرحله اول، از توافق مالکین، تبعیت می کند. بنابراین، در صورتی که در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان، میان مالکین، توافق خاصی وجود داشته باشد، نحوه تقسیم این هزینه ها، طبق توافق صورت گرفته، خواهد بود.

در حالتی که میان مالکین واحدها در مورد نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان، توافق خاصی وجود نداشته باشد، حکم قانون در مورد نحوه تقسیم این هزینه ها بدین صورت بوه که در حالتی که هزینه تعمیرات آپارتمان، ارتباط با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی داشته، سهم هر مالک از هزینه ها به اندازه نسبت میان قسمت اختصاصی وی با مجموع تمام قسمت های اختصاصی آپارتمان خواهد بود. هزینه تعمیرات ایزوگام پشت بام آپارتمان، نمونه ای از این هزینه ها می باشد.

برای روشن شدن مطلب، به این مثال توجه نمایید. فرض کنید که یک آپارتمان، دارای 5 واحد 50 متری و 5 واحد 100 متری می باشد. چنانچه، در این آپارتمان، ایزوگام پشت بام، با هزینه 150 هزار تومان تعمیر شود، از آنجا که مجموع تمام واحد های اختصاصی، 750 متر مربع بوده، سهم یک واحد 50 متری از هزینه تعمیرات ایزوگام پشت بام آپارتمان، نصف واحدهای 100 متری و یک پانزدهم هزینه صورت گرفته، یعنی 10 هزار تومان می باشد.

اما، در حالتی که میان مالکین واحدها در مورد نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان، توافق خاصی وجود نداشته و هزینه تعمیرات آپارتمان، نیز ارتباطی با مساحت زیر بنای قسمت اختصاصی نداشته، در چنین مواردی، نحوه تقسیم این هزینه ها میان واحدهای مختلف آپارتمان، به صورت مساوی خواهد بود. هزینه تعمیرات درهای ورودی و درب پارکینگ آپارتمان، نمونه ای از این هزینه ها می باشند.

در موردی که اختلاف برای پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، میان مالک و مستاجر یک آپارتمان بوده و مالک یا مستاجر، از پرداخت سهم خود در رابطه با هزینه تعمیرات آپارتمان، خودداری می کنند، قانون مدنی، تعیین تکلیف کرده و به این سوال پاسخ داده که هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست. بنابراین، در پاسخ به این سوال که در رابطه میان مالک و مستاجر، هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست، باید گفت، مقررات نحوه تقسیم هزینه تعمیرات آپارتمان، به شرح زیر می باشد:

مطابق ماده 486 قانون مدنی، در رابطه میان مالک و مستاجر، هزینه تعمیرات آپارتمان، در مورد تعمیرات عمده و کلی، مانند تعمیرات لوله ها، آبگرمکن و کولر، بر عهده مالک بوده و ذر مورد تعمیرات جزئی، مانند قفل درب ها و پریز های برق، بر عهده مستاجر ملک می باشد.

لازم به ذکر است که برخی از هزینه های تعمیرات کلی، مانند تعمیرات کولر و آبگرمکن، در صورتی که مالک، این اشیاء را به نحو سالم، تحویل مستاجر داده و خرابی و نقص وسیله، ناشی از تقصیر مستاجر باشد، مطابق قواعد عام مسئولیت مدنی، بر عهده مستاجر بوده و در این موارد، وی ملزم به انجام تعمیرات مورد نظر می باشد.

اگر یکی از واحدها هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟

در بخش قبل، به این سوال، پاسخ دادیم که هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست؟ و گفتیم که هزینه تعمیرات آپارتمان، در میان واحدهای مختلف، بسته به مورد تعمیر، به نسبت مساحت قسمت های اختصاصی یا مساوی می باشد. همچنین، هزینه تعمیرات آپارتمان، میان مالک و مستاجر بدین صورت بوده که هزینه تعمیرات کلی و اساسی بنا، با موجر و هزینه تعمیرات جزئی، با مستاجر است.

اما چنانچه، پس از مشخص شدن مسئول پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، یکی از واحدهای آپارتمان، از پرداخت سهم خود، خودداری کرده یا در رابطه میان مالک و مستاجر، طرفی که هزینه تعمیرات بر عهده وی بوده، هزینه مربوطه را نپردازد، در این صورت، بقیه مالکین یا مالک یا مستاجر باید چه اقدامی را انجام دهند؟ لذا، در این بخش، به این سوال پاسخ داده که اگر یکی از واحدها هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟ و در قسمت های بعد، به نحوه مطالبه هزینه ها از مالک و مستاجر خواهیم پرداخت.

پاسخ این سوال که اگر یکی از واحدها هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟ در ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها، از سوی قانون گذار داده شده است. مطابق این ماده، اگر یکی از واحدها هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند، مدیر ساختمان یا هیات مدیره آن ،به ترتیب زیر عمل خواهند کرد:

در مرحله اول، مدیر ساختمان، موظف بوده که با ارسال اظهارنامه، برای مالک امتناع کننده، هزینه تعمیرات آپارتمان را از وی مطالبه کرده و 10 روز به وی، برای پرداخت هزینه مهلت دهند.

در صورتی که مالک امتناع کننده، در مهلت 10 روزه، باز هم از پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، خودداری کند، مدیر ساختمان می تواند، برخی از خدمات مشترک ارائه شده به واحد فوق، همچون شوفاژ و آب گرم را قطع نماید.

اگر مالک امتناع کننده، همچنان از تادیه هزینه تعمیرات آپارتمان،امتناع کند، در این صورت مدیر ساختمان، می تواند با مراجعه به اداره ثبت محل و طبق قوانین اجرای اسناد لازم الاجرا، برای دریافت وجه هزینه تعمیرات آپارتمان که در اظهارنامه ارسالی، قید گردیده، اقدام نماید.

لازم به ذکر است که، در صورت عدم پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان، در صورت قطع خدمات یا عدم امکان اجرائیه، مدیر ساختمان می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، برای طرح دعوای قضایی و مطالبه وجوه مندرج در اظهارنامه اقدام کرده که این امر، از طریق ثبت دادخواست در دفاتر خدمات قضایی یا از طریق سامانه ثنا به آدرس  remission.adliran.ir/PetitionEdit.aspx امکان پذیر می باشد.

اگر مالک هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟ 

در بخش قبل، پس از پاسخ به این سوال که هزینه تعمیرات آپارتمان به عهده کیست، به بررسی این مساله پرداختیم که اگر یکی از واحدها هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند، باید چه کرد. در این بخش، به این سوال پاسخ خواهیم داد که چنانچه در رابطه میان مالک و مستاجر، مالک، هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟ 

اگر در رابطه میان مالک و مستاجر، مالک، هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند و هزینه های مزبور، جزء هزینه های کلی و بر عهده موجر باشد، مستاجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، الزام موجر را به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه های آن، درخواست نماید.

در صورت صدور حکم قطعی، مبنی بر الزام موجر به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه ها و صدور اجرائیه و خودداری مالک از اجرای حکم شورا، مستاجر می تواند با نظارت اجرای شورا، تعمیرات لازم را در آپارتمان انجام داده و هزینه تعمیرات آپارتمان را از اقسازط اجاره بها کسر نماید.

اگر مستاجر هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟

در بخش قبل، به این سوال پاسخ دادیم که اگر مالک، هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند باید چه کرد؟ و گفتیم که در این حالت، مستاجر باید با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، الزام موجر را به عنوان مسئول پرداخت هزینه های ساختمان، به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه های آن، درخواست نماید. در این بخش، به این سوال پاسخ خواهیم داد که اگر مستاجر، هزینه تعمیرات آپارتمان را پرداخت نکند، باید چه کرد؟

در حالتی که تعمیرات آپارتمان، جزء تعمیرات جزئی بوده یا اینکه کلی بوده ولی ناشی از تقصیر مستاجر باشد، نیز موجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف محل، درخواست انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه های آن را به شورا ارائه کرده و مستاجر را ملزم به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه تعمیرات آپارتمان نماید.

در این حالت نیز در صورت صدور حکم قطعی، مبنی بر الزام مستاجر به انجام تعمیرات یا پرداخت هزینه ها و صدور اجرائیه و خودداری وی از اجرای حکم شورا، مالک می تواند با نظارت اجرای شورا، هزینه تعمیرات آپارتمان را از مبلغ رهن کسر کرده و خود، برای انجام تعمیرات، اقدام نماید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد هزینه تعمیرات آپارتمان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون هزینه تعمیرات آپارتمان پاسخ دهند.