نحوه محاسبه متراژ آپارتمان

نحوه محاسبه متراژ آپارتمان، توسط مهندس نقشه بردار اداره ثبت، که کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان های نظام مهندسی بوده و با رعایت مقررات تخصصی نقشه برداری و قوانین ثبتی، انجام می گیرد. در تعیین مساحت ساختمان​، صرفا قسمت های اختصاصی و مفروز، لحاظ شده و قسمت های مشاعی، در نظر گرفته نمی شوند.

با افزایش جمعیت، امروزه بیشتر ساختمان های مسکونی ساخته شده در محدوده شهرها و شهرک ها، فرم آپارتمان را داشته و خانه های سنتی حیاط دار، کمتر دیده می شوند. در چنین شرایطی، اشخاصی که قصد خرید یک واحد آپارتمان را داشته، معیارهای متنوعی، همچون دسترسی ملک به خیابان های اصلی، داخل محدوده طرح ترافیک نبودن و داشتن پارکینگ اختصاصی را در تصمیم خود برای خرید، در نظر می گیرند.

در این میان، مهم ترین معیار، در هنگام خرید یک آپارتمان، متراژ آن می باشد. چرا که قیمت پرداخت شده، برای آپارتمان، با هر متر مساحت آن آپارتمان، ارتباط مستقیم داشته و با توجه به افزایش سرسام آور قیمت ملک در کشور ما، در سال های اخیر، این مساله نیز اهمیت دو چندانی یافته است. مساله دیگری که اهمیت توجه به متراژ آپارتمان را دو چندان کرده، بحث تفاوت متراژ آپارتمان در پروانه ساختمان با متراژ مذکور در سند تک برگی بوده که لازم است از سوی خریداران آپارتمان های نوساز، مورد توجه قرار گیرد.

با توجه به توضیحات فوق، در این مقاله، ابتدا، به بررسی عوامل موثر در محاسبه متراژ آپارتمان، پرداخته؛ سپس، انواع مفید و غیرمفید متراژ و نحوه تعیین مساحت ساختمان​ را توضیح داده؛ و در پایان، نیز به این سوالات پاسخ خواهیم داد که آیا انباری و پارکینگ، نیز جزء متراژ ساختمان، محاسبه خواهد شد یا نه.

عوامل موثر در محاسبه متراژ آپارتمان

خریداران یک آپارتمان، در هنگام جست و جو و خرید آپارتمان مورد نظر خود، معیارهای متنوعی، همچون دسترسی ملک به خیابان های اصلی، داخل محدوده طرح ترافیک نبودن و داشتن پارکینگ اختصاصی را در تصمیم خود برای خرید یک ملک، در نظر می گیرند. 

شاید به جرات بتوان گفت که مهم ترین معیار، در هنگام خرید یک آپارتمان، متراژ آن می باشد. چرا که قیمت پرداخت شده، برای آپارتمان، با هر متر مساحت آن آپارتمان، ارتباط مستقیم داشته و با توجه به افزایش سرسام آور قیمت ملک در کشور ما، در سال های اخیر، این مساله نیز اهمیت دو چندانی یافته است. 

مساله دیگری که اهمیت توجه به متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان​ را دو چندان کرده، بحث تفاوت متراژ آپارتمان در پروانه ساختمان، با متراژ مذکور در سند تک برگی بوده که لازم است از سوی خریداران آپارتمان های نوساز، مورد توجه قرار گرفته و این اشخاص، از نحوه محاسبه متراژ آپارتمان، مطلع باشند. اما از آنجا که در نحوه محاسبه متراژ ساختمان، عوامل مختلفی دخیل بوده، پیش از آنکه به توضیح نحوه محاسبه متراژ آپارتمان بپردازیم، در این بخش، عوامل موثر در محاسبه متراژ ساختمان، را توضیح داده که شامل موارد زیر می باشد:

اولین مساله ای که در نحوه محاسبه متراژ آپارتمانو تعیین مساحت ساختمان​، می بایست، مورد توجه قرار گیرد، تعاریف مرتبط با اصطلاحات ساختمانی بوده؛ چرا که متراژ آپارتمان، در ارتباط با این مفاهیم، تعریف می شود. این مفاهیم، عبارتند از:

زیربنای آپارتمان: منظور از زیربنا، مساحت هر یک از طبقات آپارتمان می باشد.

مساحت کل آپارتمان: مساحت کل آپارتمان، عبارت است از مجموع مساحت زیربنای طبقات روی زمین و زیر زمین.

مشاعات ساختمان: مشاعات یا قسمت های مشترک ساختمان، به قسمت هایی از آپارتمان، گفته شده که اختصاص به مالک خاصی نداشته و تمامی مالکین، به میزان قدرالسهم، حق استفاده از آن را دارند. پشت بام، حیاط عمومی و راه پله ها، از جمله مشاعات آپارتمان می باشند.

مفروزات و قسمت های اختصاصی ساختمان: منظور از مفروزات و قسمت های اختصاصی آپارتمان، بخش هایی از آپارتمان بوده که یا در سند مالکیت مالک یک واحد خاص، قید شده و یا اینکه، برای استفاده یک یا چند مالک خاص، اختصاص داده می شود. حیاط خلوت اختصاصی یک واحد و فضای داخلی هر واحد آپارتمان، نمونه هایی از مفروزات و قسمت های اختصاصی ساختمان می باشند.

علاوه بر اصطلاحات فوق، در نحوه محاسبه متراژ ساختمان، عوامل دیگری نیز باید در نظر گرفته شوند که این عوامل، عبارتند از:

قسمت های داخلی واحد آپارتمان، اصولا در نحوه محاسبه متراژ آپارتمان، لحاظ می شوند. بنابراین، در محاسبه متراژ، سالن پذیرایی، آشپزخانه، اتاق ها، بالکن، انباری و ... باید در نظر گرفته شوند.

قسمت های خارج از واحد آپارتمان، همچون راه روها و حیاط عمومی، اصولا در نحوه محاسبه متراژ آپارتمان، مورد لحاظ قرار نمی گیرند، مگر اینکه برای استفاده اختصاصی مالک یک واحد، در نظر گرفته شده باشند.

دیوارها، در صورت قرارگیری، میان دو واحد، جزء متراژ، محاسبه نشده؛ اما در حالت قرارگیری میان واحد و مشاعات، در نحوه محاسبه متراژ ساختمان، در نظر گرفته خواهند شد.

نورگیرها در نحوه محاسبه متراژ آپارتمان، لحظ نمی شوند.

انباری و پارکینگ، در صورتی که جزء مشاعات ساختمان و مشترک میان مالکین باشد، در نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان​ در نظر گرفته نمی شوند.

به دلیل کلاهبرداری های که در سال های اخیر، در زمینه مسکن به ویژه در مورد پیش فروش آپارتمان ها اتفاق افتاده، قانون گذار، اقدام به تصویب قانونی، با عنوان قانون پیش فروش ساختمان، در سال 1389 نمود که در آن، در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان و شرایط این قرارداد، احکام مفصلی را بیان کرده است. جهت کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه، مطالعه مقاله زیر توصیه می شود.

نحوه محاسبه متراژ آپارتمان

پس از بررسی عوامل موثر در نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و توضیح برخی اصطلاحات مهم مرتبط با این موضوع، همچون مشاعات یا قسمت های مشترک ساختمان، در بخش قبل، در این قسمت، قصد داریم تا در مورد نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان​، برای اشخاص عادی و غیر متخصص، توضیح داده و در بخش بعد نیز در مورد نحوه محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت، صحبت خواهیم کرد. 

از آنجا که آپارتمان ها، غالبا یک شکل هندسی مشخص نداشته، در نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان​، با استفاده از اشکال هندسی، می بایست، مساحت هر قسمت از آپارتمان، با توجه به شکل هندسی که داشته و از طریق فرمول محاسبه مساحت آن شکل هندسی، محاسبه شده و در نهایت، با جمع مساحت تمامی بخش ها، متراژ ساختمان، محاسبه و تعیین گردد. فرمول محاسبه مساحت پرکاربردترین اشکال هندسی را در ادامه، ملاحظه می نمایید:

برای درک بهتر نحوه محاسبه متراژ ساختمان و تعیین مساحت ساختمان​، به این مثال، توجه نمایید: فرض کنید که واحد اختصاصی ای که قصد محاسبه آن را داریم، شامل یک سالن پذیرایی، به شکل مستطیل و با ابعاد 5 در 6، یک اتاق خواب به شکل مربع و به ضلع 3 و یک آشپزخانه، به شکل دایره و به شعاع 3 متر، می باشد. در این صورت، طبق فرمول، مساحت سالن، 30، مساحت اتاق، 9 و مساحت آشپزخانه، نیز 28 متر می باشد. در این صورت، متراژ آپارتمان مذکور، 67 متر مربع خواهد بود.

نحوه محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت

در بخش قبل، به توضیح نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان​، برای افراد عادی و غیر متخصص پرداخته و گفتیم که در این روش، مساحت هر قسمت از آپارتمان، با توجه به شکل هندسی که داشته و از طریق فرمول محاسبه مساحت آن شکل هندسی، محاسبه شده و در نهایت، با جمع مساحت تمامی بخش ها، متراژ آپارتمان، محاسبه و تعیین گردد. 

اما، زمانی که یک آپارتمان نوساز ساخته شده و برای اخذ سند تفکیکی واحدها، باید متراژ هر یک، مشخص گردد، نحوه محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت، کاملا تخصصی بوده و متفاوت از نحوه محاسبه ای که در بخش قبل توضیح داده شد، می باشد. لذا، در این قسمت، به بررسی نحوه محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت می پردازیم.

پس از اخذ پایان کار و آماده شدن مقدمات تنظیم سند، لازم است تا مالک، برای اخذ پایان کار و سند تفکیکی واحدهای آپارتمان اقدام نماید. در این مرحله، مهندس نقشه بردار اداره ثبت، که کارشناس رسمی تفکیک آپارتمان های نظام مهندسی بوده، با حضور در محل ملک و با رعایت مقررات تخصصی نقشه برداری و قوانین ثبتی، اقدام به محاسبه متراژ ساختمان می نماید.

نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان​، توسط کارشناس اداره ثبت، بدین صورت بوده که کارشناس مزبور، با استفاده از دوربین نقشه برداری، اطلاعات تمامی قسمت های مشاعی آپارتمان، شامل راه پله، راهرو، آسانسور، ستون ها، دیوارها، ورودی ها و بقیه مشاعات را جمع آوری می کند.

در مرحله بعد، کارشناس تفکیک، مجددا با استفاده از دوربین، اطلاعات و اندازه های مربوط به دور تا دور ملک و تمام قسمت های اختصاصی را جمع آوری کرده و در صورت لزوم، با استفاده از مترکشی، اندازه های داخلی واحدها و ضخامت دیوارهای هر واحد، را نیز مشخص و معین کرده و در لیست مربوطه، وارد می کند.

در مرحله آخر از مراحل نحوه محاسبه متراژ آپارتمان توسط کارشناس اداره ثبت، کارشناس مربوطه، اقدام به تهیه نقشه جامع و تفصیلی آپارتمان و بخش های مختلف آن و تعیین متراژ دقیق همه بخش ها، نموده و این نقشه ها، با به کارگیری نرم افزارهای ثبتی، به متن های نوشته شده، تبدیل شده تا در سند تک برگی آپارتمان نیز درج و منعکس گردد.

متراژ مفید و غیر مفید آپارتمان چیست

در بخش قبل،  به بررسی نحوه محاسبه متراژ آپارتمان توسط اداره ثبت، پرداخته و توضیح دادیم که نحوه محاسبه این متراژ، توسط کارشناس تفکیک آپارتمان های اداره ثبت، در هنگام صدور صورت مجلس تفکیکی آپارتمان، یک امر کاملا تخصصی بوده و متفاوت از نحوه محاسبه، بر اساس اشکال هندسی بخش های مختلف آپارتمان، می باشد.

سوال دیگری که در رابطه با نحوه محاسبه متراژ آپارتمان و تعیین مساحت ساختمان​، مطرح می گردد، اصطلاح متراژ مفید و غیر مفید آپارتمان، بوده که به ویژه در مباحث مربوط به مهندسی و ساخت املاک، جهت افزایش مساحت قسمت های اختصاصی و مفروز ساختمان و با هدف افزایش قیمت نهایی فروش ملک، مورد توجه می باشد.

آیا انباری جزء متراژ آپارتمان است

در قسمت قبل، به این سوال پاسخ داده که متراژ مفید و غیر مفید آپارتمان چیست و توضیح دادیم که متراژ یا زیربنای مفید آپارتمان، به تمام سطح زیربنا، غیر از مشاعات، گفته شده که در سند آپارتمان، قید گردیده و به فروش می رسد. همچنین، منظور از متراژ غیرمفید ساختمان نیز مساحت تمام قسمت های آپارتمان، غیر از قسمت های مفید آن، یعنی مساحت کل مشاعات می باشد.

مساله مهم دیگری که در رابطه با نحوه محاسبه متراژ ساختمان و تعیین مساحت ساختمان​، مطرح می گردد، بحث محاسبه متراژ انباری می باشد؛ با این توضیح که در بسیاری از موارد، هنگامی که اشخاص، قصد خرید یا اجاره یک آپارتمان را داشته، ملاحظه می کنند که انباری نیز به عنوان بخشی از متراژ آپارتمان، از سوی مالک و فروشنده، مطرح می گردد. بنابراین، این سوال قابل طرح بود که آیا انباری جزء متراژ آپارتمان است؟

در مورد نحوه محاسبه قیمت انباری، در فرضی که انباری، جزء قسمت های اختصاصی و مفروز ساختمان بوده و در سند ملکی یک واحد درج شده و لذا، جزء متراژ آپارتمان باشد، معمولا عرف خرید و فروش، بدین صورت بوده که نصف ارزش واحد، برای انباری، در نظر گرفته می شود. به عنوان مثال، اگر ارزش واحد، متری 6 میلیون تومان باشد، ارزش انباری، متری 3 میلیون تومان خواهد بود.

آیا پارکینگ جزء متراژ آپارتمان است

در قسمت قبل، به این سوال پاسخ دادیم که آیا انباری جزء متراژ آپارتمان است و گفتیم که در مورد انباری هایی که در داخل واحد اختصاصی قرار داشته، قطعا، انباری، جزء متراژ آپارتمان، محاسبه می گردد. اما در مورد انباری های خارج از واحد، در صورتی که انباری، جزء قسمت های اختصاصی و مفروز ساختمان بوده و در سند ملکی یک واحد درج شده باشد، جزء متراژ آپارتمان، محسوب خواهد شد، وگرنه در صورتی که انباری، جزء مشاعات و بخش های مشترک مورد استفاده تمامی مالکین باشد، جزء متراژ ساختمان نمی باشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد نحوه محاسبه متراژ آپارتمان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه محاسبه متراژ آپارتمان پاسخ دهند.