قوانین پارکینگ آپارتمان

مطابق قوانین پارکینگ آپارتمان، پارکینگ، در ملکیت اختصاصی مالک آن، در صورت قید در سند و در مالکیت مشاعی کلیه مالکین، در صورت مشترک بودن و قید واحد آنها در صورت مجلس تفکیکی بوده و شماره گذاری و تقسیم آن نیز بسته به نوساز بودن یا قدیمی و مشاعی بودن آپارتمان، توسط کارشناس تفکیک آپارتمان های نظام مهندسی یا با توافق مالکین پارکینگ مشاع می باشد. 

امروزه، زندگی در آپارتمان، در کنار مزایای زیادی که برای ساکنین شهرها داشته، مشکلاتی را نیز برای این افراد ایجاد کرده است. نگه داری سگ و سایر حیوانات در فضای محدود آپارتمان، استفاده اختصاصی از قسمت های مشاع ساختمان، همچون حیاط، ایجاد سر و صدا یا راه اندازی مشاغل نامتعارف در داخل آپارتمان و تغییر نمای خارجی واحد اختصاصی، بدون هماهنگی با هیات مدیره و سایر ساکنین، تنها بخشی از مشکلات زندگی در آپارتمان های امروزی می باشد. 

یکی از مسائل مرتبط با آپارتمان که استفاده از آن، گاه، موجب بروز اختلافاتی میان ساکنین یک آپارتمان شده و حتی سبب می شود تا این اختلافات به دادگاه و گاها مراجع کیفری نیز کشیده شود، مساله پارکینگ آپارتمان می باشد. علت اصلی این مشکل، این مساله بوده که هرچند، قوانین پارکینگ آپارتمان، در کشور ما ضمن مقررات پراکنده ای، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفته، اما بی اطلاعی ساکنین آپارتمان ها از این قوانین، گاه زمینه ساز اختلافاتی میان این افراد می شود. 

به همین دلیل، در این مقاله، پس از پاسخ به این سوال که پارکینگ متعلق به چه کسی می باشد؟ به بررسی قوانین پارکینگ آپارتمان پرداخته و در ادامه، شرایط و نحوه شماره گذاری و تقسیم پارکینگ، متراژ قانونی آن، مفهوم پارکینگ مزاحم و نحوه شکایت از مالک آن را توضیح خواهیم داد.

پارکینگ متعلق به چه کسی می باشد؟

آپارتمان نشینی در دنیای امروز، در کنار مزایای زیادی که برای ساکنین شهرهای کوچک و بزرگ داشته، مشکلاتی را نیز برای این افراد ایجاد کرده است. نگه داری سگ و سایر حیوانات در فضای محدود آپارتمان، استفاده اختصاصی از قسمت های مشاع ساختمان، همچون حیاط، ایجاد سر و صدا یا راه اندازی مشاغل نامتعارف در داخل آپارتمان و تغییر در نمای خارجی ساختمان یا آپارتمان، بدون هماهنگی با هیات مدیره و سایر ساکنین، تنها بخشی از مشکلات زندگی در آپارتمان های امروزی می باشد. 

یکی از مسائل مرتبط با آپارتمان که استفاده از آن، گاه، موجب بروز اختلافاتی میان ساکنین یک آپارتمان شده و حتی سبب می شود تا این اختلافات به دادگاه و گاها مراجع کیفری نیز کشیده شود، مساله پارکینگ آپارتمان می باشد. علت این مساله، این بوده که هرچند، قوانین پارکینگ آپارتمان، در کشور ما ضمن مقررات پراکنده ای، مورد تصریح قانون گذار قرار گرفته، اما بی اطلاعی ساکنین آپارتمان ها از این قوانین، گاه زمینه ساز اختلافاتی میان این افراد می شود.

به جرات می توان گفت که مساله مالکیت پارکینگ آپارتمان، مهم ترین و ابتدایی ترین مشکل مرتبط با پارکینگ آپارتمان بود و همواره در بیشتر اختلافات ایجاد شده بر سر پارکینگ، این سوال مطرح می شود که پارکینگ متعلق به چه کسی می باشد؟ برای پاسخ به این سوال، لازم است تا ابتدا، قسمت‌های اختصاصی و مشاعی آپارتمان، تعریف شده تا سپس، با استفاده از این تعریف، به سوال مذکور پاسخ دهیم. مطابق قانون تملک آپارتمان ها، مصوب 1343، قسمت های مختلف آپارتمان، بر اساس نوع مالکیت ساکنین آپارتمان، به دو نوع تقسیم می شوند:

قسمت های مشاعی: قسمت های مشاعی یا مشترک آپارتمان، به قسمت هایی گفته می شود که اختصاص به مالک خاصی نداشته و تمامی مالکین، حق استفاده از این قسمت ها را دارند. پشت بام، حیاط عمومی و راه روها، نمونه هایی از قسمت های مشاع و مشترک آپارتمان می باشند.

قسمت های اختصاصی: منظور از قسمت های اختصاصی آپارتمان، قسمت هایی بوده که یا در سند ملکی، به عنوان ملک اختصاصی مالک، قید شده یا اینکه برای استفاده اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین، تشخیص داده می شود. فضای اختصاصی داخل آپارتمان، حیاط خلوت اختصاصی یک واحد و بالکن های اختصاصی واحدها، از جمله قسمت های اختصاصی آپارتمان می باشند.

حال که به توضیح قسمت های مشاعی و اختصاصی آپارتمان پرداختیم، می توانیم با استفاده از توضیحات فوق، به بررسی وضعیت مالکیت پارکینگ آپارتمان، در انواع مختلف آن، پرداخته و به این سوال مهم، پاسخ دهیم که پارکینگ متعلق به چه کسی می باشد؟

قوانین پارکینگ آپارتمان

در بخش قبل، به این سوال پاسخ دادیم که پارکینگ متعلق به چه کسی می باشد؟ و گفتیم طبق قوانین پارکینگ آپارتمان، بر حسب اینکه پارکینگ، جزء قسمت های اختصاصی بوده یا جزء قسمت های مشاعی و مندرج در صورت مجلس تفکیکی باشد، مالک آن نیز متفاوت خواهد بود که در فرض اخیر، گاه اختلافاتی در رابطه با استفاده از پارکینگ، میان مالکین، ایجاد می گردد.

هرچند، اختلافات ساکنین آپارتمان ها بر سر مساله پارکینگ، دارای علل متعددی بوده، اما به جرات می توان گفت که مهم ترین این اختلافات که بعضا به دعاوی قضایی و حتی کیفری منتهی می گردد، عدم آشنایی ساکنین با قوانین پارکینگ آپارتمان و ناآگاهی آنها از این قوانین، می باشد. 

قوانین پارکینگ آپارتمان، در کشور ما ضمن طرح تفصیلی، توضیح داده شده است. طرح تفصیلی، به طرحی گفته شده که تراکم ساختمان، تراکم جمعیت، موقعیت مسیرهای عبور و مرور، اولویت های نوسازی و به طور کلی، موقعیت کلی عوامل شهری، در آن، مشخص شده و پس از تهیه توسط شهرداری، در شورای عالی شهرسازی و معماری، به تصویب می رسد. مطابق طرح تفصیلی، مهم ترین قوانین پارکینگ آپارتمان، عبارتند از:

هر گونه صدور پروانه ساختمان و گواهی پایان کار، منوط به تامین پارکینگ مورد نیاز در محدوده ساختمان و در صورت عدم فضای کافی، در شعاع حداکثر 250 متری ساختمان می باشد.

طبق قوانین پارکینگ آپارتمان، پارکینگ های تامین شده در زیر زمین یا طبقات هم کف آپراتمان، جزء تراکم ساختمان محاسبه نمی شود.

در آپارتمان هایی که برای هر واحد، یک پاركينگ مستقل و با دسترسی مستقيم ، تعیین می شود، ابعاد حداقل فضای لازم برای یک پاركينگ، 5×3 متر می باشد. در آپارتمان هایی که دارای پاركينگ به صورت تجمعی در زيرزمين یا طبقه همكف و اول بوده، حداقل عرض در نظر گرفته شده ، برای توقف دو خودرو، 5 متر و حداقل عرض در نظر گرفته شده ، برای توقف سه خودرو، 7.5 متر می باشد.

حداقل، سطح در نظر گرفته شده برای پارکینگ، بدون احتساب فضای تردد، 5×3 متر و با احتساب فضای تردد، 25 متر مربع خواهد بود.

عرض راهرویی که برای عبور اتومبيل تا محل پاركينگ ، در نظر گرفته می شود، حداقل 3 متر می باشد.

حداقل ارتفاع سقف پارکینگ، 2.40 متر می باشد.

تعداد پارکینگ ‌های مورد نیاز آپارتمان، برای هر واحد، بدین صورت، تعیین می شود: یک پارکینگ، برای واحد های مسکونی کمتر از 150 متر مربع، 1.5 پارکینگ، برای واحدهای مسکونی بین 150 تا 200 مترمربع و 2 پارکینگ برای واحدهای مسکونی بیش از 200 مترمربع .

در صورتی که طبقات ديگر ساختمان، از طریق پله ها به پاركينگ خودروها، دسترسی داشته باشند، ضروری است تا فضای راه پله و پاركينگ، با استفاده از يك در جداكننده يا فضای رابط محصور، از یکدیگر، جدا شود.

علاوه بر طرح تفصیل شهرداری که بیان کننده مهم ترین قوانین پارکینگ آپارتمان بوده، سایر قوانین و مقرات، همچون قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی نیز در مواد خود و ضمن مباحثی، همچون اموال مشاع و طرز استفاده از آنها، تبین کننده قوانین پارکینگ آپارتمان می باشند. بر اساس این مقررات، برخی از مهم ترین قوانین آپارتمان، شامل موارد زیر می باشد:

چنانچه در قرارداد بیع یا خرید و فروش آپارتمان، پارکینگ نیز قید شده، ولی فروشنده در لحظه تحویل آپارتمان، از تحویل دادن پارکینگ خودداری نماید، خریدار می تواند با مراجعه به دادگاه، الزام فروشنده به تحویل پارکینگ آپارتمان و در صورت عدم امکان، پرداخت قیمت پارکینگ را درخواست نماید.

چنانچه، پارکینگ آپارتمان، در سند یک واحد، قید شده باشد، قسمت اختصاصی آن واحد بوده و لذا، سایر واحدها حق استفاده از آن پارکینگ، ولو برای مدت کوتاه را نخواهند داشت.

در مواردی که پارکینگ آپارتمان در سند مالکیت واحدها، به عنوان قسمت اختصاصی، قید نشده و صرفا در صورت مجلس تفکیک آپارتمان ذکر می گردد، حق استفاده از پارکینگ آپارتمان مشاعی، متعلق به واحدهایی بوده که شماره و مشخصات آن ها برای استفاده از پارکینگ آپارتمان، در صورت مجلس تفکیکی، قیده شده است. در حالت مشاعی بودن پارکینگ آپارتمان، محل قراگیری خودروها، تابع توافق میان مالکین می باشد.

نحوه شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان به چه صورت است

در قسمت قبل، به توضیح مهم ترین قوانین پارکینگ آپارتمان پرداخته و گفتیم که مهم ترین این قوانین، درطرح تفصیلی شهرداری، مورد پیش بینی قرار گرفته و سایر قوانین و مقررات، همچون قانون تملک آپارتمان ها و قانون مدنی نیز در مواد خود، قوانین پارکینگ آپارتمان ها و شرایط و نحوه استفاده از آن را توضیح داده اند. سوال مهم دیگری که در رابطه با قوانین پارکینگ آپارتمان ها مطرح می شود، این مساله بوده که شرایط و نحوه شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان به چه صورت است؟ لذا، در این بخش، به توضیح پاسخ این سوال می پردازیم.

شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان، در آپارتمان های نوساز، توسط کارشناس تفکیک و نقشه برداری آپارتمان های نظام مهندسی، انجام شده که از سوی اداره ثبت محل آپارتمان، برای انجام این امر فرستاده می شود. این نقشه بردار، توسط سازمان نظام مهندسی کشور، تعیین و معرفی شده و لذا، مالک و سازنده اولیه آپارتمان، هیچ نقشی در انتخاب وی ندارد. در این روش، پارکینگ اختصاص یافته به هر واحد، در سند مالکیت، قید شده و بنابراین، قسمت اختصاصی آن واحد، محسوب می گردد.

نحوه شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان ، توسط نقشه بردار اداره ثبت اسناد و املاک تهران یا شهرستان مربوطه، در آپارتمان های نوساز، از آخرین طبقه پارکینگ، آغاز شده و به اولین طبقه و طبقات پایین می رود. بنابراین، بر خلاف شماره گذاری واحدهای آپارتمان که از طبقه همکف، شروع شده و به طبقات بالایی ختم می شود، در شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان ، نقشه بردار، شماره گذاری را از بالاترین طبقه پارکینگ، شروع کرده و آخرین شماره پارکینگ، در پایین ترین طبقه آن می باشد.

در نهایت، در بحث تعلق هر شماره پارکینگ آپارتمان به هر واحد، مساله توسط مالک اول یا سازنده آپارتمان، در هنگام اخذ سند رسمی، تعیین می گردد. به این ترتیب، اشخاصی که سریع تر، یک آپارتمان را خریداری می کنند، شانس بیشتری، برای چانه زدن با مالک و گرفتن پارکینگ در موقعیت بهتر را خواهند داشت.

در حالتی که پارکینگ اختصاصی، برای واحدهای آپارتمان در نظر گرفته نشده و به دلیل مشاعی بودن پارکینگ، تمامی مالکین، حق استفاده از آن را داشته، شرایط و نحوه شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان، تابع توافق مالکین می باشد. با این توضیح که مالکینی که واحد آن ها برای مالکیت پارکینگ آپارتمان، در صورت مجلس تفکیکی قید گردیده، می توانند با توافق با یکدیگر، برای شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان، اقدام نمایند.

آیا پارکینگ مشاع در سند ذکر می شود 

در بخش قبل، به این سوال پاسخ دادیم که نحوه شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان به چه صورت است؟ و گفتیم که شماره گذاری و تقسیم پارکینگ آپارتمان، بسته به اینکه آپارتمان، نوساز بوده یا نه و اینکه پارکینگ آپارتمان، به صورت اختصاصی، برای هر واحد، تعیین شده یا حالت مشاع و مشترک داشته باشد، متفاوت خواهد بود.

اما، یکی از دغدغه هایی که خریداران در شهرهای امروزی ، با آن مواجه هستند، مساله پارکینگ و قید شدن آن در سند می باشد. چرا که به دلیل محدودیت فضاهای عمومی شهری، خطرات پارک کردن خودرو در کوچه و خیابان، محدودیت های ترافیکی و پرداخت عوارض شهرداری، بیشتر افراد، خواهان این بوده که با داشتن پارکینگ در آپارتمانی که قصد خرید آن را داشته، از مواجه شدن با این محدودیت ها ، اجتناب نمایند. لذا، از انجا که در بسیاری از آپارتمانها، به خصوص آپارتمان های قدیمی، پارکینگ آپارتمان به صورت مشاعی بوده، این سوال برای این افراد پیش می آید که آیا پارکینگ مشاع در سند ذکر می شود ؟

پیش از آنکه به سوال فوق، پاسخ دهیم، لازم به ذکر است که منظور از پارکینگ مشاعی، همان پارکینگ مشترک بوده که کلیه مالکینی که واحد آنها، در صورت مجلس تفکیکی، برای استفاده از پارکینگ، قید شده، حق استفاده از آن را دارند. این پارکینگ، قسمت اختصاصی هیچ واحدی نبوده و استفاده از آن، تابع توافق مالکین می باشد.

متراژ قانونی پارکینگ آپارتمان 

در قسمت قبل، در پاسخ به این سوال که آیا پارکینگ مشاع در سند ذکر می شود؟ توضیح دادیم که مطابق قوانین پارکینگ آپارتمان، بر خلاف پارکینگ‌ های اختصاصی، پارکینگ مشاع آپارتمان، صرفا اینگونه در  سند، ذکر می ‌شود که واحد مزبور، دارای یک یا چند سهم از مجموع، برای پارک اتومبیل بوده و ان واحد، حق استفاده از پارکینگ را برای یک یا چند اتومبیل، دارا می باشد. از آنجا که مساله متراژ قانونی پارکینگ آپارتمان، یکی از مسائل مهم در اختلافات مربوط به پارکینگ بوده، در این بخش، به توضیح قوانین مرتبط با متراژ قانونی پارکینگ آپارتمان پرداخته که شامل موارد زیر می باشد:

در آپارتمان هایی که برای هر واحد، یک پاركينگ مستقل و با دسترسی مستقيم ، تعیین می شود، ابعاد حداقل فضای لازم برای یک پاركينگ، 5×3 متر می باشد. در آپارتمان هایی که دارای پاركينگ به صورت تجمعی، در زيرزمين یا طبقه همكف و اول بوده، حداقل عرض در نظر گرفته شده، برای توقف دو خودرو، 5 متر و حداقل عرض در نظر گرفته شده ، برای توقف سه خودرو، 7.5 متر می باشد.

حداقل، متراژ قانونی در نظر گرفته شده برای پارکینگ، بدون احتساب فضای تردد، 5×3 متر و با احتساب فضای تردد، 25 متر مربع خواهد بود.

عرض راهرویی که برای عبور اتومبيل تا محل پاركينگ، در نظر گرفته می شود، حداقل 3 متر می باشد.

حداقل ارتفاع سقف پارکینگ، 2.40 متر می باشد.

تعداد پارکینگ ‌های مورد نیاز آپارتمان، برای هر واحد، بدین صورت، تعیین می شود: یک پارکینگ، برای واحد های مسکونی کمتر از 150 متر مربع، 1.5 پارکینگ، برای واحدهای مسکونی بین 150 تا 200 مترمربع و 2 پارکینگ برای واحدهای مسکونی بیش از 200 مترمربع .

پارکینگ مزاحم چیست 

در قسمت قبل، به توضیح متراژ قانونی پارکینگ آپارتمان، پرداخته و گفتیم که حداقل متراژ قانونی پارکینگ آپارتمان، برای هر اتومبیل، چه میزان می باشد. همچنین، گفتیم که متراژ قانونی پارکینگ آپارتمان، مساحت استانداردی بوده که توسط شهرداری، برای هر خودرو تعیین می گردد تا از ایجاد مزاحمت توسط خودروها برای یکدیگر در هنگام پارک کردن در پارکینگ آپارتمان یا خروج از پارک، جلوگیری شود. 

اما گاهی، پس از مشخص نمودن مکان پارکینگ ها، مطابق قوانین متراژ قانونی پارکینگ آپارتمان، مقداری از فضای پارکینگ باقی می ماند. در کنار این مساله، ممکن است که برخی از واحدها نیز فاقد پارکینگ بوده یا نیاز به فضای بیشتر، برای پارک خودرو داشته باشند. راه حل قانونی اختصاص این قسمت اضافه پارکینگ به اشخاص مزبور، پارکینگ مزاحم بوده که گاه، موجب بروز مشکلاتی، میان ساکنین آپارتمان شده، تا اندازه ای که آن ها را مجبور به طرح دعوای مزاحمت، علیه مالک این پارکینگ می کند.

قیمت پارکینگ مزاحم، به دلیل مشکلاتی که برای سایر پارکینگ ها ایجاد کرده و زحمتی که برای جا به کردن همیشگی خودرو برای مالک آن داشته، نسبت به سایر پارکینگ ها، کمتر بوده و شرایط و نحوه تعیین آن، یا با توافق ساکنین بوده یا توسط شهرداری و اداره ثبت، انجام شده که به طور معمول، به آخرین خریدار واحدهای آپارتمان، تعلق می گیرد.

نحوه شکایت از مالک پارکینگ مزاحم

در بخش قبل، به این سوال، پاسخ دادیم که پارکینگ مزاحم چیست و گفتیم که پارکینگ مزاحم ، پارکینگی است که با در نظر گرفتن آن، برای یک واحد آپارتمان، پارک کردن خودرو واحد یا واحد های دیگر، با مزاحمت مواجه می شود. بدین صورت که برای پارک کردن یا خروج از پارک خودرو دیگر، لازم است تا مالک پارکینگ مزاحم، ابتدا خودرو خود را جابه جا کند.  

هرچند، پارکینگ مزاحم، برای مالک آن، دارای مزایای متعددی، همچون امنیت خودر و و عدم نیاز به پرداخت هزینه پارکینگ عمومی بوده، اما چنانچه مالک پارکینگ مزاحم، در خارج کردن خودرو خود از پارکینگ، با سایر مالکین، همکاری نکند، این امر می تواند مشکلات بسیاری را برای آنها ایجاد کند.

به علاوه، گاهی برخی از ساکنین آپارتمان، بدون توافق با بقیه ساکنین و بدون گرفتن مجوز پارکینگ مزاحم از شهرداری و قید آن در سند، به طور خودسرانه با تعیین پارکینگ مزاحم برای خود و پارک خودرو در آن اقدام کرده و به این ترتیب، بر خلاف قوانین پارکینگ آپارتمان، مشکلات بسیاری را برای پارکینگ یا پارکینگ های مجاور ایجاد می کنند.

در چنین مواردی، بهتر است تا مالک یا مالکینی که به دلیل وجود پارکینگ مزاحم، با مشکل پارک مواجه شده اند، ابتدا از طریق مدیر ساختمان، مشکل فی ما بین را حل نمایند. اما صورتی که مشکل، از طریق گفت و گو حل نشود، لازم است تا این مالکین، برای شکایت از مالک پارکینگ مزاحم، اقدام نمایند. در این صورت، شرایط و نحوه شکایت از مالک پارکینگ مزاحم، طبق مراحل زیر خواهد بود: 

بهتر است تا مالک معترض، با ارسال یک اظهارنامه قضایی برای استفاده کننده از پارکینگ مزاحم، ابتدا از وی خواسته تا بدون نیاز به اقامه دعوا، به رفع مزاحمت، اقدام نماید.

در صورت عدم پاسخ مالک یا استفاده کننده از پارکینگ مزاحم، مالک معترض باید با حضور در یکی از دفاتر خدمات قضایی، برای تقدیم دادخواست حقوقی رفع مزاحمت، به استناد ماده 160 قانون آیین دادرسی مدنی یا ارائه شکوائیه کیفری مزاحمت، به استناد ماده 690 بخش تعزیرات قانون مجازات اقدام نماید. لازم به ذکر است، ثبت دادخواست به طریق خودکاربری و از طریق سامانه عدل ایران، به آدرس remission.adliran.ir/PetitionEdit.aspx نیز امکان پذیر می باشد.

پس از ارجاع پرونده به دادگاه حقوقی، طرفین، برای حضور در جلسه دادرسی، دعوت شده و پس از ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری و در صورت اثبات مزاحمت، استفاد کننده پارکینگ مزاحم، به رفع مزاحمت و پرداخت خسارات مربوطه، در صورت درخواست خواهان، محکوم می گردد.

در دعوای کیفری نیز در مرحله دادسرا، ابتدا متهم، یعنی استفاده کننده از پارکینگ مزاحم، به دادسرا احضار شده و چنانچه، پس از انجام تحقیقات مقدماتی، من جمله ارائه نظریه کارشناس، وقوع جرم برای مقام تحقیق، واضح باشد، با صدور قرار جلب به دادرسی و کیفرخواست، پرونده را به دادگاه کیفری دو ارسال می نماید. لازم به ذکر است که مجازات مزاحمت از طریق پارکینگ مزاحم، یک ماه تا یک سال، حبس و رفع مزاحمت می باشد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد قوانین پارکینگ آپارتمان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قوانین پارکینگ آپارتمان پاسخ دهند.