تکلیف مستاجر پس از فروش ملک

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق، این بوده که در صورت شرط فسخ اجاره در حالت فروش ملک، مستاجر می بایست ملک را تخلیه کرده و اجاره بهای معوقه را نیز بپردازد. تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید، نیز تحویل ملک در صورت شرط شدن یا پرداخت اجاره بها، در فرض ابقای عقد اجاره است.

در قرارداد اجاره ملک، مالک یک ملک، منافع ملک را به شخص دیگری، انتقال داده و به وی اجازه می دهد که از ملک او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک، موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می شود.

اما گاهی، در اثنای مدت اجاره، مالک ملک، ملک خود را به شخص ثالثی فروخته و در اصطلاح حقوقی، بیع می کند. در این وضعیت، اگرچه مالک ملک تغییر کرده، اما بسته به اینکه مالک سابق، حق فسخ قرارداد اجاره را در صورت فروش ملک، در ضمن عقد اجاره، شرط کرده باشد یا خیر، تکلیف مستاجر در مقابل مالک سابق و مالک جدید، متفاوت بوده و این امر، آثار حقوقی متعددی را به دنبال خواهد داشت. 

لذا، با توجه به توضیحات فوق، در این مقاله، ابتدا به این سوال، پاسخ داده که آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟ و در صورت فروش آن، آیا مالک جدید میتواند مستاجر را بیرون کند؟ سپس در ادامه، به تحلیل و بررسی حقوقی پاسخ این مساله می پردازیم که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید و سابق چیست. 

آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟

پیش از پاسخ دادن به این سوال که آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟ و در صورت فروش آن، آیا مالک جدید میتواند مستاجر را بیرون کند؟ لازم است ابتدا، در مورد ماهیت قرارداد اجاره و حقی که مستاجر، بر مال مورد اجاره داشته، صحبت کرده تا با استفاده از این تحلیل و بررسی ماهیت قرارداد فروش ملک اجاره ای، بتوان به سوال فوق، پاسخی حقوقی داد.

یکی از عقود بسیار پرکاربرد در جامعه، عقد اجاره بوده که به موجب آن، مالک یک مال منقول، همچون خودرو یا غیرمنقول، همچون ملک مسکونی، به شخص دیگری، اجازه می دهد که از مال او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک، موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می شود.

البته، حقی که مستاجر، به موجب عقد اجاره پیدا می کند، بیشتر از اجازه مالک بوده و در واقع، مستاجر، با انعقاد عقد اجاره، مالک منافع عین مستاجره می گردد؛ با این توضیح که هر مال، از دو بخش تشکیل شده: عین و منفعت. به عنوان مثال، در یک ساختمان، بنای ساختمان که با چشم دیده می شود، عین ساختمان بوده، اما استفاده ای که می توان جهت زندگی یا کار، از آن ساختمان نمود، منافع آن ساختمان می باشد.

به این ترتیب، با انعقاد عقد اجاره، میان موجر و مستاجر، نسبت به یک مال منقول یا غیرمنقول، دو مالک برای آن مال، قابل تصور می باشد: موجر که مالک عین مال بوده و مستاجر که مالک منافع مال می باشد و می تواند در محدوده قرارداد اجاره و عرف، از آن مال استفاده کند.

از سوی دیگر، خرید و فروش نیز یکی از قراردادهای رایج در کشور ما بوده که در حقوق، تحت عنوان بیع، شناخته می شود. در قرارداد بیع، مالک یک مال منقول یا غیرمنقول، مال خود را به شخص دیگری فروخته و در مقابل انتقال مالکیت مال، مبلغی را دریافت کرده که به آن، ثمن گفته می شود. به طور معمول، در یک قرارداد بیع، مالک مال، مالکیت عین و منافع مال را با هم به خریدار انتقال می دهد.

با این وجود، از آنجا که بیع، انتقال عین مال در مقابل قیمت معلوم بوده، هیچ منع قانونی وجود ندارد که مالک یک مال منقول یا غیر منقول، مالکیت عین مال را به شخص دیگری انتقال داده و مالکیت منافع را برای خود نگه دارد. البته این امر، یعنی نگه داشتن مالکیت منافع برای مالک سابق، نباید نامحدود بوده و باید محدود به زمان معین و نسبتا کوتاهی باشد، چرا که عین مال بدون منافع آن، تقریبا بی ارزش می باشد.

برای فهم بهتر مطلب، به این مثال توجه نمایید: شخص الف، ملک خود را به شخص ب، فروخته و در واقع، یک عقد بیع، میان آنها منعقد می شود. از آنجا که شخص الف تا مدت یک سال، امکان تخلیه ملک را نداشته، در قرارداد شرط می کند که با وجود فروش یا انتقال ملک اجاره ای، منافع ملک، به مدت یک سال، برای الف بوده و وی حق سکونت در ملک را داشته باشد. به این ترتیب، با انعقاد عقد بیع، مالکیت عین ملک به شخص ب منتقل شده و مالکیت منافع نیز پس از گذشت یک سال، به وی منتقل خواهد شد.

البته به طور معمول، در چنین مواقعی، در هنگام فروش ملک، قرارداد اجاره نیز ، مطابق مقررات نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، به مالک جدید منتقل شده و در نتیجه، وی به عنوان موجر جدید، طرف قرارداد با مستاجر می گردد. به این ترتیب، در رابطه با تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید و سابق، مشکلی برای هیچ یک از طرفین پیش نیامده و چه بسا که حتی پس از پایان مدت عقد اجاره، با توافق مستاجر و مالک جدید، این قرارداد، مجددا میان آنها تمدید شود.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟

در بخش قبل، گفتیم امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود داشته و توضیح دادیم که در نتیجه قرارداد اجاره، ملک، دارای دو مالک می گردد: موجر که مالک ملک بوده  و مستاجر که مالک منافع ملک می باشد. هنگامی که موجر، ملک را به دیگری می فروشد، مالکیت خود بر عین ملک را به دیگری منتقل کرده و نه مالکیت منافع. البته، مالکیت منافع، بعد از گذشت مدت اجاره، به خریدار منتقل می شود. 

اما، در فرضی که با وجود حضور مستاجر در ملک مورد اجاره، مالک اقدام به فروش و بیع آن ملک می کند، این سوال مهم مطرح می گردد که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست؟ به عبارت دیگر، وضعیت قرارداد اجاره به چه صورت بوده؟ آیا بعد از انعقاد قرارداد فروش، مستاجر ملزم به تخلیه ملک می باشد یا خیر؟ و اینکه آیا مالک جدید میتواند مستاجر را بیرون کند؟

ماده 498 قانون مدنی، به طور کلی، به این سوال که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، پاسخ داده است. مطابق این ماده: ( اگرعین مستاجره به دیگری منتقل شود، اجاره به حال خود باقی است، مگراینکه موجر، حق فسخ درصورت نقل را برای خود، شرط کرده باشد.) مطابق این ماده، برای پاسخ به این سوال که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، باید میان دو فرض، قائل به تفکیک شد:

فرضی که موجر، در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی نکرده است. در این فرض، با انعقاد عقد بیع و فروش ملک، اتفاقی برای عقد اجاره نیفتاده و در نتیجه، مستاجر، می تواند تا پایان مدت اجاره در ملک، سکونت داشته و از آن، استفاده نماید.

فرضی که موجر در قرارداد اجاره، حق فسخ در صورت فروش ملک را پیش بینی کرده است. در این فرض، به دلیل وجود شرط فسخ در قرارداد اجاره، پس از فروش ملک، موجر حق داشته تا قرارداد اجاره را فسخ کرده و به صورت یک طرفه، به آن پایان دهد.

در این بخش، به طور کلی، به پاسخ به این سوال که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست، پرداختیم. نکته ای که باید به آن توجه شود، آن است که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، محدود به این مورد نبوده و مستاجر، پس از فروش ملک، تکالیف متعددی را در مقابل مالک جدید و سابق، بر عهده خواهد داشت. به همین دلیل، در بخش های بعد، به این دو سوال، پاسخ خواهیم داد که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، به طور جداگانه در مقابل مالک سابق و جدید چیست.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق

در بخش قبل، به این سوالات، پاسخ داده که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چیست و در صورت فروش آن، آیا مالک جدید میتواند مستاجر را بیرون کند؟ و گفتیم که مطابق ماده 498 قانون مدنی، پس از فروش ملک، اجاره فسخ نشده و پایان نمی یابد، مگراینکه موجر، ضمن عقد اجاره، حق فسخ درصورت فروش ملک را شرط کرده باشد که در این صورت، حق فسخ اجاره  و پایان دادن به آن را خواهد داشت. 

اما، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، محدود به این مورد نبوده و مستاجر، دارای تکالیف متعددی، پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق و جدید می باشد. به همین دلیل، در این قسمت، به این سوال، پاسخ خواهیم داد که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق چیست و در بخش بعد، در مورد تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، توضیح خواهیم داد.

اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق، فراهم کردن امکان بازدید از ملک می باشد. البته، این تکلیف، منوط به آن است که حق بازدید مالک سابق، ضمن قرارداد اجاره شرط شده و در واقع جزء موارد مذکور در اجاره نامه باشد. چرا که مستاجر، در طول مدت اجاره، مالک منافع ملک بوده و در نتیجه، می تواند از ورود و بازدید ملک جلوگیری نماید.

دومین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق ملک، تخلیه ملک می باشد؛ مشروط بر اینکه فسخ قرارداد اجاره در صورت فروش، توسط موجر، ضمن عقد اجاره شرط شده باشد. در غیر این صورت، یعنی در حالتی که ضمن قرارداد اجاره فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن در صورت فروش، برای مالک شرط نشده باشد، با انعقاد قرارداد فروش، مستاجر، الزامی به تخلیه نخواهد داشت.

الزام به پرداخت اجاره بهای معوقه نیز دیگر تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق می باشد. با این توضیح که در صورت پیش بینی حق فسخ اجاره، چون تا لحظه انعقاد قرارداد فروش، مالک سابق، موجر بود و با انعقاد قرارداد فروش ملک، اجاره فسخ شده، در صورتی که مستاجر، قسط یا اقساطی از اجاره را پرداخت نکرده باشد، ملزم به پرداخت آن به مالک سابق خواهد بود.

تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید

در بخش قبل، به این سوالات، پاسخ داده که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق چیست و در صورت فروش آن، آیا مالک جدید میتواند مستاجر را بیرون کند؟ و گفتیم که فراهم کردن امکان بازدید ملک، تخلیه آن و پرداخت قسط یا اقساط اجاره بهای معوقه، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق بوده که بسته به شرط شدن فسخ اجاره در صورت فروش، از سوی مستاجر و در مقابل مالک سابق، لازم الرعایه می باشد. 

اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، این بوده که در صورتی که حق فسخ اجاره در قرارداد شرط شده باشد، پس از قرارداد فروش و در صورت فسخ قرارداد اجاره توسط مالک سابق، مستاجر باید ملک را تحویل مالک جدید دهد. در نتیجه، اگر پس از قرارداد فروش، مستاجر از تحویل ملک خودداری کند، مالک جدید می تواند با طرح دعوای خلع ید، ملک را تخلیه کرده و آن را از مستاجر تحویل بگیرد.

در صورتی که طبق توافق، عقد اجاره به مالک جدید منتقل شده و وی به عنوان موجر جدید، با مستاجر طرف قرارداد شود،  یا در صورت اجرای قانون تمدید اجاره در زمان کرونا، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، متفاوت خواهد بود. با این توضیح که: اولا، مستاجر، ملزم خواهد بود که تا پایان مدت قرارداد اجاره، اجاره بها را طبق مهلت تعیین شده در قرارداد، به حساب مالک جدید پرداخت کرده؛ ثانیا، پس از پایان عقد اجاره و در صورت عدم توافق با مالک جدید برای تمدید قرارداد اجاه، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک جدید دهد.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون تکلیف مستاجر پس از فروش ملک پاسخ دهند.