تراکم ساختمان، به معنی نسبت مساحت زیربنای ساختمان (مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده و این نسبت، با درصد نشان داده می شود. برای محاسبه تراکم ساختمان و بررسی امکان خرید و فروش مازد تراکم آن، باید مساحت تمام زیربنای ساختمان را تقسیم بر مساحت زمین آن کرده و حاصل را در عدد صد ضرب نمود.
برای مشاوره تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن
برای مشاوره تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن
امروزه، بر خلاف گذشته، ساخت ملک، به خصوص در محدوده شهرها، با انواع محدودیت های قانونی تعیین شده از سوی شهرداری و نظارت این نهاد عمومی غیر دولتی، مواجه می باشد. ساخت ملک جدید و نوسازی املاک قدیم، نیاز به اخذ مجوزهایی داشته که بدون گرفتن این مجوزها، امکان احداث ساختمان مورد نظر وجود نخواهد داشت.
یکی از مسائل مهمی که در مبحث ساختمان سازی، مطرح می شود، بحث تراکم ساختمان می باشد. مقررات مربوط به تراکم ساختمان و ضمانت اجراهای قانونی بعضا سنگین آن، یکی از مسائلی است که در قوانین و آیین نامه های مصوب شهرداری ها، همواره مطرح بوده و ضروری است تا سازندگان ساختمان، برای اجتناب از روبه رو شدن با این ضمانت اجراهای سنگین قانونی، یعنی جریمه و تخریب ملک، به این مقرات، توجه نمایند.
به همین دلیل، در این مقاله، ابتدا به این سوال پاسخ خواهیم داد که تراکم ساختمان چیست؟ و در ادامه انواع این تراکم و نحوه محاسبه آن را توضیح خواهیم داد. در پایان نیز به بررسی این مساله مهم می پردازیم که آیا امکان خرید و فروش مازاد تراکم و به عبارت دیگر، ساخت طبقات اضافه بر تراکم تعیین شده توسط شهرداری، امکان پذیر بوده یا خیر؟
یکی از مسائل مهمی که در مبحث ساختمان سازی، مطرح می شود، بحث تراکم ساختمان می باشد. مقررات مربوط به تراکم ساختمان و ضمانت اجراهای قانونی بعضا سنگین آن، یکی از مسائلی است که در قوانین و آیین نامه های مصوب شهرداری ها، همواره مطرح بوده و ضروری است تا سازندگان ساختمان، برای اجتناب از روبه رو شدن با این ضمانت اجراها، به این مقرات، توجه نمایند. اما، پیش از هرگونه توضیح در مورد تراکم ساختمان، لازم است تا ابتدا به این سوال، پاسخ داده شود که تراکم ساختمان چیست؟
به موجب ماده 100 قانون شهرداری ها: « مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری، پروانه اخذ نمایند. شهرداری می تواند از عملیات ساختمانی ساختمان های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه، به وسیله مامورین خود، اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.»
مطابق ماده فوق، هنگامی که شخصی، قصد داشته تا ساختمانی را در محدوده قانونی یک شهر، احداث کند، لازم است تا ضمن پرداخت عوارض شهرداری، برای اخذ مجوز از شهرداری اقدام نماید. مجوز احداث ساختمان، که از سوی شهرداری صادر می شود، تحت عنوان پروانه ساختمان شناخته می شود. یکی از مسائلی که در پروانه ساختمان، مطرح شده و سازنده، ملزم به رعایت آن می باشد، مساله تراکم ساختمان است.
اهمیت رعایت مساله تراکم ساختمان، به اندازه ای بوده که در صورت عدم رعایت آن، طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها، سازنده، بسته به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، با ضمانت اجرای پرداخت جریمه سنگین و در صورت عدم پرداخت جریمه، تخریب ملک، در قسمت مازاد بر تراکم قانونی آن، مواجه خواهد شد.
تراکم در لغت، به معنی انباشتگی، فشردگی و غلظت می باشد. معنی تراکم ساختمان، در مقررات شهرداری نیز از معنای لغوی آن به دور نبوده و به معنی نسبت مساحت زیربنای ساختمان( مجموع تمام طبقه ها ) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده و این نسبت، با درصد نشان داده می شود. به این ترتیب، حد تراکم مجاز تعیین شده توسط شهرداری، مشخص کننده آن است که در یک قطعه زمین، چه میزان از مساحت، می تواند به زیربنا اختصاص یافته و این زیربنا، می تواند در چند طبقه احداث شود.
در قرارداد مشارکت در ساخت، صاحبان خانه های کلنگی و قدیمی، ملک خود را در اختیار سازندگان (مجریان طرح) قرار می دهند تا آن ها با سرمایه خود به ساخت آپارتمان جدید مبادرت کنند. این مشارکت، تابع قوانین خاصی بوده که لازم است در هنگام انعقاد قرارداد، مورد توجه قرار گیرد.
عرض معبر، جمعیت ساکن در یک منطقه، ضرورت تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان، قیمت زمین، قیمت مسکن و کاربرد ساختمان، از مهم ترین عواملی بوده که بر درصد تعیین شده، برای تراکم ساختمان، اثرگذار می باشند. شهرداری، در هر شهر و هر منطقه آن شهر، با توجه به این عوامل، درصد مشخصی را به عنوان تراکم مجاز، تعیین کرده و سازندگان ساختمان، مجاز به رعایت این درصد در ساخت و ساز خود می باشند.
برای واضح شدن تعریف تراکم ساختمان، به این مثال، توجه نمایید: فرض کنید که تراکم ساختمان مجاز برای یک ساختمان، به موجب مصوبه شهرداری، 60 درصد می باشد. حال، اگر یک واحد مسکونی سه طبقه، هر طبقه به متراژ 70 متر، در یک زمین 400 متری ساخته شود، این ساختمان، تابع مقررات تراکم ساختمان شهرداری می باشد. چراکه مجموع متراژ سه طبقه، 210 متر شده که تقسیم بر مساحت زمین، عدد 52 درصد خواهد بود. لازم به ذکر است که در بخش های بعد، در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان، توضیح داده و فرمول آن را ارائه خواهیم کرد
در بخش قبل، به این سوال پاسخ داده که تراکم ساختمان چیست و توضیح دادیم که تراکم ساختمان، به معنی نسبت مساحت زیربنای ساختمان(مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده و این نسبت، با درصد نشان داده می شود. همچنین، گفتیم که هنگامی که شخصی، قصد داشته تا ساختمانی را در محدوده قانونی یک شهر، احداث کند، لازم است تا ضمن پرداخت عوارض و دریافت مفاصا حساب شهرداری، برای اخذ مجوز از شهرداری اقدام نماید.
مساله مهم دیگری که در رابطه با تراکم ساختمان مطرح می شود، بحث انواع تراکم ساختمان می باشد. به طور کلی، تراکم، به دو نوع کلی تراکم جمعیت و تراکم ساختمان، تقسیم شده که هر یک از این دو، خود دارای انواعی می باشد. لذا، در ادامه به توضیح انواع تراکم می پردازیم.
تراکم جمعیتی: تراکم جمعیتی، نسبت میان تعداد افراد ساکن در یک واحد سطح بوده که مقیاس آن، نفر در هکتار می باشد. یکی از مهم ترین کاربردهای تراکم جمعیتی، مشخص کردن تراکم های مسکونی در محدوده شهرها بوده که بر این اساس، انواع تراکم جمعیتی، عبارتند از:
تراکم ناخالص مسکونی: تراکم ناخالص مسکونی، نسبت میان جمعیت ساکن یک شهر، به تمام مساحت زمین های موجود در محدوده آن شهر، با هر نوع از کاربری می باشد.
تراکم خالص مسکونی: تراکم خالص مسکونی، نسبت میان جمعیت ساکن یک شهر، به تمام مساحت زمین های موجود در محدوده آن شهر، صرفا با کاربری مسکونی می باشد.
یکی از وام هایی که در رابطه با مسکن، در سال های اخیر، از سوی سیستم بانکی کشور، به افراد واجد شرایط اعطا شده، وام ساخت مسکن می باشد. ثبت نام وام ساخت مسکن 1401، از طریق وب سایت بانک مسکن، امکان پذیر می باشد.
تراکم ساختمانی: تراکم ساختمانی، نسبت میان تعداد ساختمان های واقع شده در یک واحد سطح بوده که با درصد، بیان می شود. تراکم ساختمان، بر اساس مقررات شهرداری، به دو نوع تراکم مجاز و غیر مجاز، تقسیم شده که تعریف این دو نوع تراکم ساختمان، عبارت است از :
تراکم ساختمان مجاز: منظور از تراکم ساختمان مجاز، نسبت مساحت زیربنای ساختمان(مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده که در محدوده مجاز تعیین شده توسط شهرداری می باشد.
تراکم ساختمان غیر مجاز: منظور از تراکم ساختمان غیرمجاز، نسبت مساحت زیربنای ساختمان(مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده که خارج از محدوده مجاز تعیین شده توسط شهرداری می باشد. این میزان اضافه، گاه با شرایطی، از طریق خرید و فروش مازاد تراکم، قابل خریداری می باشد.
علاوه بر بحث انواع تراکم ساختمان و نحوه خرید و فروش مازاد تراکم در تراکم ساختمانی غیرمجاز، یکی از مسائل مهمی که در رابطه با تراکم ساختمان و خرید و فروش مازاد آن، مطرح می گردد، بحث نحوه محاسبه تراکم ساختمان بوده که در بخش بعد، به توضیح فرمول آن می پردازیم.
در بخش قبل، در مورد انواع تراکم ساختمان صحبت کرده و گفتیم که که تراکم ساختمانی مجاز و غیر مجاز از انواع این نوع از تراکم بوده که نوع غیر مجاز آن، با شرایطی و طبق ضوابط خرید و فروش مازاد تراکم شهرداری، در برخی از موارد قابل خرید و فروش، قبل از اقدام برای دریافت سند رسمی ساختمان می باشد.
اما، مساله مهم دیگری که در رابطه با تراکم ساختمان و نحوه خرید و فروش مازاد تراکم مطرح می شود، نحوه محاسبه تراکم ساختمان و مازاد آن می باشد. با یادگیری نحوه محاسبه تراکم ساختمان، سازندگان قادر بوده که تراکم ساختمان مورد نظر خود و مجاز یا غیرمجاز بودن آن را محاسبه کرده و در صورت لزوم، برای خرید و فروش مازاد تراکم اقدام نمایند. به همین دلیل، در این قسمت، به توضیح نحوه محاسبه تراکم ساختمان پرداخته که طبق فرمول زیر می باشد:
تراکم ساختمان = (مساحت تمام زیربنای ساختمان ÷ مساحت زمین) × ۱۰۰
برای واضح شدن فرمول فوق در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان و امکان خرید و فروش مازاد آن، به این مثال توجه نمایید: فرض کنید طبق اعلام شهردرای، تراکم مجاز برای منطقه ای که شما قصد احداث ساختمان در آن را دارید، 180 درصد باشد؛ در این صورت، اگر مساحت زمین شما، 300 متر بوده، حق ساخت 540 متر مربع زیربنا در این زمین را خواهید داشت. در نحوه محاسبه تراکم ساختمان و خرید و فروش مازاد تراکم، چند نکته باید مورد لحاظ قرار گیرد:
معیار در نظر گرفته شده، جهت محاسبه تراکم ساختمان و خرید و فروش مازاد آن، مساحت تعیین شده در سند ملکی بوده، مگر اینکه مساحت واقعی زمین، کمتر از آن باشد.
درصد تراکم اعلام شده برای هر منطقه شهری، متفاوت بوده و با توجه به عواملی، مانند نوع کاربری ساختمان و جمعیت، توسط شهرداری تعیین می شود.
به طور معمول، درصد تراکم ساختمان، با اعداد 100، 120 و 180 تعیین می گردد.
پس از توضیح در خصوص نحوه محاسبه تراکم ساختمان، در ادامه قصد داریم تا در مورد خرید و فروش مازاد تراکم ساختمان، صحبت کرده که یکی از مهم ترین مسائلی بوده که با توجه به محدویت های اعلام شده در پروانه ساختمان، اغلب سازندگان، با آن مواجه می باشند.
در بخش قبل، در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان صحبت کرده و گفتیم که برای محاسبه تراکم ساختمان و بررسی امکان خرید و فروش مازد تراکم آن، باید مساحت تمام زیربنای ساختمان را تقسیم بر مساحت زمین آن کرده و حاصل را در عدد صد ضرب نمود. همچنین، توضیح دادیم که ملاک محاسبه مساحت، میزان قید شده در سند مالکیت زمین می باشد.
اما پس از محاسبه تراکم ساختمان، مشکلی که بسیاری از سازندگان با آن مواجه می شوند، بحث تراکم بیش از حد مجاز شهرداری می باشد؛ به عبارت دیگر، بسیاری از سازندگان، بر اساس طرح اولیه و نقشه ساختمان، قصد ساخت طبقات مازاد بر تراکم تعیین شده توسط شهرداری را داشته، به همین دلیل، با این سوال، موجه می شوند که آیا امکان خرید و فروش مازاد تراکم وجود دارد یا خیر؟
صورت مجلس تفکیکی آپارتمان، سندی صادره از سوی اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک بوده که نشان دهنده مشخصات بخش های تفکیک شده آپارتمان بوده و در گرفتن سند رسمی، کاربرد دارد.
در پاسخ به سوال فوق، باید گفت، بر اساس ضوابط تعیین شده از سوی شهرداری ها، امکان خرید و فروش مازاد تراکم و به عبارت دیگر، ساخت طبقات مازاد بر تراکم مقرر شهرداری، در بعضی از موارد، برای سازندگان وجود داشته؛ با این توضیح که نرخ و قیمت خرید و فروش تراکم مازاد، توسط شورای شهر هر شهر، به طور جداگانه تعیین شده و این مقرره، توسط شهرداری اجرا می شود. البته، در برخی از موارد، بنا بر صلاحدید شهرداری، خرید و فروش مازاد تراکم ساختمان و ساخت طبقات اضافه، منوط به اخذ رضایت همسایگان ملک نیز می باشد.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن پاسخ دهند.
برای مشاوره تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن
برای مشاوره تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن
عناوین اصلی این مقاله
مقالات مرتبط
ارتباط با ما
درصورتی که برای مشاوره در تمامی زمینه های ذکر شده در سایت، به دانش چندین ساله ما در این زمینه نیاز داشتید می توانید با شماره تلفن 9099075303 ( تماس با تلفن ثابت از سراسر کشور و به ازای هر دقیقه 180000 ریال ) در ارتباط باشید.
سایت مشاوره دینا یک مرکز خصوصی و غیرانتفاعی است و به هیچ ارگان دولتی و خصوصی دیگر اعم از قوه قضاییه ، کانون وکلا ، کانون کارشناسان رسمی دادگستری و .... هیچگونه وابستگی ندارد.
جهت ارئه انتقادات، پیشنهادات و شکایات با شماره تلفن 54787900-021 تماس حاصل فرمایید.
تمامی حقوق این سایت متعلق به دینا می باشد ©
