تراکم ساختمان، به معنی نسبت مساحت زیربنای ساختمان (مجموع تمام طبقه ها) به تمام مساحت زمینی که ساختمان در آن بنا شده، بوده و این نسبت، با درصد نشان داده می شود. برای محاسبه تراکم ساختمان و بررسی امکان خرید و فروش مازد تراکم آن، باید مساحت تمام زیربنای ساختمان را تقسیم بر مساحت زمین آن کرده و حاصل را در عدد صد ضرب نمود.

امروزه، بر خلاف گذشته، ساخت ملک، به خصوص در محدوده شهرها، با انواع محدودیت های قانونی تعیین شده از سوی شهرداری و نظارت این نهاد عمومی غیر دولتی، مواجه می باشد. ساخت ملک جدید و نوسازی املاک قدیم، نیاز به اخذ مجوزهایی داشته که بدون گرفتن این مجوزها، امکان احداث ساختمان مورد نظر وجود نخواهد داشت. 

یکی از مسائل مهمی که در مبحث ساختمان سازی، مطرح می شود، بحث تراکم ساختمان می باشد. مقررات مربوط به تراکم ساختمان و ضمانت اجراهای قانونی بعضا سنگین آن، یکی از مسائلی است که در قوانین و آیین نامه های مصوب شهرداری ها، همواره مطرح بوده و ضروری است تا سازندگان ساختمان، برای اجتناب از روبه رو شدن با این ضمانت اجراهای سنگین قانونی، یعنی جریمه و تخریب ملک، به این مقرات، توجه نمایند.

به همین دلیل، در این مقاله، ابتدا به این سوال پاسخ خواهیم داد که تراکم ساختمان چیست؟ و در ادامه انواع این تراکم و نحوه محاسبه آن را توضیح خواهیم داد. در پایان نیز به بررسی این مساله مهم می پردازیم که آیا امکان خرید و فروش مازاد تراکم و به عبارت دیگر، ساخت طبقات اضافه بر تراکم تعیین شده توسط شهرداری، امکان پذیر بوده یا خیر؟

نحوه محاسبه تراکم ساختمان

 یکی از مسائل مهمی که در مبحث ساختمان سازی، مطرح می شود، بحث تراکم ساختمان می باشد. مقررات مربوط به تراکم ساختمان و ضمانت اجراهای قانونی بعضا سنگین آن، یکی از مسائلی است که در قوانین و آیین نامه های مصوب شهرداری ها، همواره مطرح بوده و ضروری است تا سازندگان ساختمان، برای اجتناب از روبه رو شدن با این ضمانت اجراها، به این مقرات، توجه نمایند. اما، پیش از هرگونه توضیح در مورد تراکم ساختمان، لازم است تا ابتدا به این سوال، پاسخ داده شود که تراکم ساختمان چیست؟  

به موجب ماده 100 قانون شهرداری ها: « مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری، پروانه اخذ نمایند. شهرداری می ‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان ‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه، به وسیله مامورین خود، اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.»

مطابق ماده فوق، هنگامی که شخصی، قصد داشته تا ساختمانی را در محدوده قانونی یک شهر، احداث کند، لازم است تا ضمن پرداخت عوارض شهرداری، برای اخذ مجوز از شهرداری اقدام نماید. مجوز احداث ساختمان، که از سوی شهرداری صادر می شود، تحت عنوان پروانه ساختمان شناخته می شود. یکی از مسائلی که در پروانه ساختمان، مطرح شده و سازنده، ملزم به رعایت آن می باشد، مساله تراکم ساختمان است.

اهمیت رعایت مساله تراکم ساختمان، به اندازه ای بوده که در صورت عدم رعایت آن، طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها، سازنده، بسته به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، با ضمانت اجرای پرداخت جریمه سنگین و در صورت عدم پرداخت جریمه، تخریب ملک، در قسمت مازاد بر تراکم قانونی آن، مواجه خواهد شد.

عرض معبر، جمعیت ساکن در یک منطقه، ضرورت تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان، قیمت زمین، قیمت مسکن و کاربرد ساختمان، از مهم ترین عواملی بوده که بر درصد تعیین شده، برای تراکم ساختمان، اثرگذار می باشند. شهرداری، در هر شهر و هر منطقه آن شهر، با توجه به این عوامل، درصد مشخصی را به عنوان تراکم مجاز، تعیین کرده و سازندگان ساختمان، مجاز به رعایت این درصد در ساخت و ساز خود می باشند.

برای واضح شدن تعریف تراکم ساختمان، به این مثال، توجه نمایید: فرض کنید که تراکم ساختمان مجاز برای یک ساختمان، به موجب مصوبه شهرداری، 60 درصد می باشد. حال، اگر یک واحد مسکونی سه طبقه، هر طبقه به متراژ 70 متر، در یک زمین 400 متری ساخته شود، این ساختمان، تابع مقررات تراکم ساختمان شهرداری می باشد. چراکه مجموع متراژ سه طبقه، 210 متر شده که تقسیم بر مساحت زمین، عدد 52 درصد خواهد بود. لازم به ذکر است که در بخش های بعد، در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان، توضیح داده و فرمول آن را ارائه خواهیم کرد

نحوه محاسبه تراکم ساختمان

 یکی از مسائل مهمی که در مبحث ساختمان سازی، مطرح می شود، بحث تراکم ساختمان می باشد. مقررات مربوط به تراکم ساختمان و ضمانت اجراهای قانونی بعضا سنگین آن، یکی از مسائلی است که در قوانین و آیین نامه های مصوب شهرداری ها، همواره مطرح بوده و ضروری است تا سازندگان ساختمان، برای اجتناب از روبه رو شدن با این ضمانت اجراها، به این مقرات، توجه نمایند. اما، پیش از هرگونه توضیح در مورد تراکم ساختمان، لازم است تا ابتدا به این سوال، پاسخ داده شود که تراکم ساختمان چیست؟  

به موجب ماده 100 قانون شهرداری ها: « مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری، پروانه اخذ نمایند. شهرداری می ‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان ‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه، به وسیله مامورین خود، اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.»

مطابق ماده فوق، هنگامی که شخصی، قصد داشته تا ساختمانی را در محدوده قانونی یک شهر، احداث کند، لازم است تا ضمن پرداخت عوارض شهرداری، برای اخذ مجوز از شهرداری اقدام نماید. مجوز احداث ساختمان، که از سوی شهرداری صادر می شود، تحت عنوان پروانه ساختمان شناخته می شود. یکی از مسائلی که در پروانه ساختمان، مطرح شده و سازنده، ملزم به رعایت آن می باشد، مساله تراکم ساختمان است.

اهمیت رعایت مساله تراکم ساختمان، به اندازه ای بوده که در صورت عدم رعایت آن، طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها، سازنده، بسته به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، با ضمانت اجرای پرداخت جریمه سنگین و در صورت عدم پرداخت جریمه، تخریب ملک، در قسمت مازاد بر تراکم قانونی آن، مواجه خواهد شد.

عرض معبر، جمعیت ساکن در یک منطقه، ضرورت تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان، قیمت زمین، قیمت مسکن و کاربرد ساختمان، از مهم ترین عواملی بوده که بر درصد تعیین شده، برای تراکم ساختمان، اثرگذار می باشند. شهرداری، در هر شهر و هر منطقه آن شهر، با توجه به این عوامل، درصد مشخصی را به عنوان تراکم مجاز، تعیین کرده و سازندگان ساختمان، مجاز به رعایت این درصد در ساخت و ساز خود می باشند.

برای واضح شدن تعریف تراکم ساختمان، به این مثال، توجه نمایید: فرض کنید که تراکم ساختمان مجاز برای یک ساختمان، به موجب مصوبه شهرداری، 60 درصد می باشد. حال، اگر یک واحد مسکونی سه طبقه، هر طبقه به متراژ 70 متر، در یک زمین 400 متری ساخته شود، این ساختمان، تابع مقررات تراکم ساختمان شهرداری می باشد. چراکه مجموع متراژ سه طبقه، 210 متر شده که تقسیم بر مساحت زمین، عدد 52 درصد خواهد بود. لازم به ذکر است که در بخش های بعد، در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان، توضیح داده و فرمول آن را ارائه خواهیم کرد

نحوه محاسبه تراکم ساختمان

 یکی از مسائل مهمی که در مبحث ساختمان سازی، مطرح می شود، بحث تراکم ساختمان می باشد. مقررات مربوط به تراکم ساختمان و ضمانت اجراهای قانونی بعضا سنگین آن، یکی از مسائلی است که در قوانین و آیین نامه های مصوب شهرداری ها، همواره مطرح بوده و ضروری است تا سازندگان ساختمان، برای اجتناب از روبه رو شدن با این ضمانت اجراها، به این مقرات، توجه نمایند. اما، پیش از هرگونه توضیح در مورد تراکم ساختمان، لازم است تا ابتدا به این سوال، پاسخ داده شود که تراکم ساختمان چیست؟  

به موجب ماده 100 قانون شهرداری ها: « مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن، باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان، از شهرداری، پروانه اخذ نمایند. شهرداری می ‌تواند از عملیات ساختمانی ساختمان ‌های بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه، به وسیله مامورین خود، اعم از آنکه ساختمان در زمین محصور یا غیرمحصور واقع باشد، جلوگیری نماید.»

مطابق ماده فوق، هنگامی که شخصی، قصد داشته تا ساختمانی را در محدوده قانونی یک شهر، احداث کند، لازم است تا ضمن پرداخت عوارض شهرداری، برای اخذ مجوز از شهرداری اقدام نماید. مجوز احداث ساختمان، که از سوی شهرداری صادر می شود، تحت عنوان پروانه ساختمان شناخته می شود. یکی از مسائلی که در پروانه ساختمان، مطرح شده و سازنده، ملزم به رعایت آن می باشد، مساله تراکم ساختمان است.

اهمیت رعایت مساله تراکم ساختمان، به اندازه ای بوده که در صورت عدم رعایت آن، طبق تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری ها، سازنده، بسته به رای کمیسیون ماده 100 شهرداری، با ضمانت اجرای پرداخت جریمه سنگین و در صورت عدم پرداخت جریمه، تخریب ملک، در قسمت مازاد بر تراکم قانونی آن، مواجه خواهد شد.

عرض معبر، جمعیت ساکن در یک منطقه، ضرورت تابش اشعه زمستانی به بدنه جنوبی ساختمان، قیمت زمین، قیمت مسکن و کاربرد ساختمان، از مهم ترین عواملی بوده که بر درصد تعیین شده، برای تراکم ساختمان، اثرگذار می باشند. شهرداری، در هر شهر و هر منطقه آن شهر، با توجه به این عوامل، درصد مشخصی را به عنوان تراکم مجاز، تعیین کرده و سازندگان ساختمان، مجاز به رعایت این درصد در ساخت و ساز خود می باشند.

برای واضح شدن تعریف تراکم ساختمان، به این مثال، توجه نمایید: فرض کنید که تراکم ساختمان مجاز برای یک ساختمان، به موجب مصوبه شهرداری، 60 درصد می باشد. حال، اگر یک واحد مسکونی سه طبقه، هر طبقه به متراژ 70 متر، در یک زمین 400 متری ساخته شود، این ساختمان، تابع مقررات تراکم ساختمان شهرداری می باشد. چراکه مجموع متراژ سه طبقه، 210 متر شده که تقسیم بر مساحت زمین، عدد 52 درصد خواهد بود. لازم به ذکر است که در بخش های بعد، در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان، توضیح داده و فرمول آن را ارائه خواهیم کرد

خرید و فروش مازاد تراکم

در بخش قبل، در مورد نحوه محاسبه تراکم ساختمان صحبت کرده و گفتیم که برای محاسبه تراکم ساختمان و بررسی امکان خرید و فروش مازد تراکم آن، باید مساحت تمام زیربنای ساختمان را تقسیم بر مساحت زمین آن کرده و حاصل را در عدد صد ضرب نمود. همچنین، توضیح دادیم که ملاک محاسبه مساحت، میزان قید شده در سند مالکیت زمین می باشد.

اما پس از محاسبه تراکم ساختمان، مشکلی که بسیاری از سازندگان با آن مواجه می شوند، بحث تراکم بیش از حد مجاز شهرداری می باشد؛ به عبارت دیگر، بسیاری از سازندگان، بر اساس طرح اولیه و نقشه ساختمان، قصد ساخت طبقات مازاد بر تراکم تعیین شده توسط شهرداری را داشته، به همین دلیل، با این سوال، موجه می شوند که آیا امکان خرید و فروش مازاد تراکم وجود دارد یا خیر؟

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن پاسخ دهند.