قولنامه خانه

قولنامه خانه، در حقوق، پیش قراردادی است که قبل از قرارداد اصلی خانه و با هدف تعهد به انجام قرارداد اصلی منعقد می گردد. اما در عرف، به قرارداد عادی منعقد شده در دفاتر املاک، قولنامه گفته شده که دارای انواع قولنامه اجاره خانه و مبایعه نامه می باشد. چنانچه، در متن قولنامه خانه، پرداخت مبلغی خسارت، در صورت عدم انجام تعهدات، شرط شود، این مبلغ، وجه التزام نامیده می شود.

قراردادها در حقوق، دارای انواع و اقسام متعددی بوده که یکی از آنها، قولنامه یا پیش قرارداد می باشد. . در علم حقوق، هنگامی که گفته می شود، دو نفر، میان خود، قول نامه ای را منعقد کردند، این امر به این معنا است که دو طرف ، میان خود، قراردادی را منعقد کرده و ضمن آن، توافق کرده اند تا در تاریخ معینی در آینده، برای انعقاد قرارداد اصلی، حاضر شوند.

اما اصطلاح قولنامه، غالبا در عرف، در مواردی استفاده می شود که طرفین، پیش از حضور در دفاتر اسناد رسمی، اقدام به انعقاد یک قرارداد و تنظیم یک سند عادی نموده که به آن، قولنامه گفته می شود. قولنامه در این مفهوم، معادل مبایعه نامه یا اجاره نامه عادی می باشد. حال چنانچه، این قولنامه، در رابطه با با یک خانه، میان طرفین منعقد شود، قولنامه خانه، نامیده شده و دارای شرایط و آثار مهمی بوده که لازم است از سوی منعقدکنندگان آن، مورد توجه قرار گیرد.

بنابراین، با توجه به اهمیت شناخت شرایط و آثار این قرارداد، برای طرفین آن، در ادامه این مقاله، ابتدا به این سوال، پاسخ داده شده که قولنامه خانه چیست و انواع آن را مورد بررسی قرار داده و سپس، تفاوت این پیش قرارداد با مبایعه نامه و وجه التزام آن را توضیح می دهیم؛ در پایان نیز پس از پاسخگویی به این سوال که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می شود، فایل دانلود نمونه متن قولنامه خانه قرار داده شده است.

تعریف قولنامه خانه

 پیش از پاسخ به این سوال که تعریف قولنامه خانه چیست؟ و در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می شود؟ لازم است تا کمی در مورد قولنامه و انواع آن در حقوق، توضیح دهیم. در علم حقوق، هنگامی که گفته می شود، دو نفر، میان خود، قول نامه ای را منعقد کردند، این امر به این معنا است که دو طرف ، میان خود، یک عقد و قرارداد را منعقد کرده و ضمن آن، توافق کرده اند تا در تاریخ معینی در آینده، برای انعقاد قرارداد اصلی، حاضر شوند.

بنابراین، همانطور که از توضیحات فوق، مشخص می شود، قولنامه، یا وعده قرارداد، در انواع مختلف آن، در واقع، یک پیش قراداد است که میان دو طرف که قصد انعقاد قراردادی را داشته، منعقد شده و حاوی تعهد آنها به انعقاد قرارداد اصلی، در آینده و با شرایطی مشخص شده در قولنامه می باشد. این پیش قرارداد، یک عقد معین در قانون مدنی نبوده و اعتبار آن، تابع ماده 10 قانون مذکور می باشد که مقرر داشته :« قراردادهای خصوصی، نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد، نافذ است.»

به طور معمول، قولنامه، هنگامی منعقد می گردد، که طرفین، راضی به انجام معامله بوده، اما یکی از طرفین یا دو طرف، هنوز شرایط لازم برای انعقاد قراداد اصلی را ندارد. به عنوان مثال، در قراداد بیع(خرید و فروش) یک خانه، خریدار، خانه و ویژگی های آن را پسندیده، اما در حال حاضر، پول کافی برای پرداخت مبلغ خانه مورد نظر را ندارد؛ فلذا، در این شرایط، خریدار و فروشنده، قولنامه ای را منعقد کرده و متعهد می شوند، تا در تاریخ معینی در آینده، برای انعقاد قراداد اصلی، حاضر شوند.

نکته ای که باید مورد توجه قرار گیرد، آن است که این توافق مقدماتی، هرچند عنوان پیش قرارداد را داشته، اما خود، یک قرارداد کامل بوده و لازم است تا از شرایط صحت معامله برخوردار باشد. درنتیجه، طرفین منعقد کننده قولنامه، در انواع مختلف آن، باید دارای قصد واختیار بوده، اهلیت داشته و سفیه و مجنون و صغیر نباشند. همچنین، موضوع قولنامه باید یک موضوع مشروع و قانونی بوده و جهت انعقاد آن، یعنی هدفی که برای تحقق آن، قولنامه، منعقد می شود نیز باید قانونی و مشروع باشد.

بنابراین، به عنوان مثال، قولنامه ای که منعقد شده و طرفین، ضمن آن، تعهد می کنند تا در آینده، برای انعقاد قرارداد فروش انگور حاضر شده تا خریدار، با آن انگورها، شراب درست کند، به دلیل جهت ناشمروع آن، باطل و فاقد اعتبار و حمایت قانونی می باشد.

نکته مهم دیگری که در رابطه با مفهوم قولنامه و این سوال که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می شود، باید مورد توجه قرار گیرد، این نکته بوده که هرچند، قولنامه در تعریف حقوقی آن، یک پیش قرارداد میان طرفین و با هدف آماده سازی شرایط برای انعقاد قراداد اصلی بوده، اما غالبا در عرف، در مواردی استفاده می شود که طرفین، پیش از حضور در دفاتر اسناد رسمی، در دفتر املاک، اقدام به انعقاد یک قرارداد و تنظیم یک سند عادی نموده که به آن، قولنامه گفته می شود. قولنامه در این مفهوم، معادل مبایعه نامه یا اجاره نامه بوده که در بخش بعد، به تفصیل در مورد آن ها صحبت خواهیم کرد.

قولنامه ها با هدف انعقاد قراداد اصلی، نسبت به انواع مختلفی از اموال، منعقد می شوند. بنابراین، قولنامه ها طیف گسترده ای از اموال و قرادادها را در بر می گیرند. لذا، به عنوان مثال، قولنامه ممکن است، در مورد تعهد به خرید و فروش یه دستگاه اتومیل در آینده بوده یا ناظر بر اجاره دادن خانه باشد.

انواع قولنامه خانه

در بخش قبل، به این سوالات پاسخ داده که قولنامه خانه چیست؟ و در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می شود؟ و گفتیم که از نظر حقوقی، قول نامه خانه، یک قرارداد مقدماتی و تعهد به انعقاد قرارداد اصلی در آینده و در مورد  یک خانه می باشد که در دفتر املاک، تنظیم می گردد. با این وجود، در اصطلاح عرف، هنگامی که صحبت از قولنامه خانه می شود، منظور مبایعه نامه یا قولنامه اجاره خانه ای بوده که در دفاتر املاک و در قالب یک سند عادی، تنظیم می گردد.

اما سوال مهم دیگری که در رابطه با قولنامه دستی یا رسمی خانه، در معنی دوم، یعنی مفهوم عرفی آن، مطرح می شود، این مساله است که انواع قولنامه خانه چه می باشد؟ به عبارت دیگر، هنگامی که صحبت از مفهوم قولنامه خانه می شود، کدام قراردادها می توانند در قالب قولنامه منعقد شوند؟

در پاسخ به این سوال که انواع قولنامه خانه چه می باشد؟ باید گفت که از نظر حقوقی، محدودیتی در مورد قراردادهایی که می توانند در قالب قولنامه منعقد گردند، وجود نداشته؛ بنابراین، کلیه قرادادهای قانونی افراد در مورد خانه، می توانند در قالب قولنامه منعقد شوند. با این وجود، در عرف کشور ما، قولنامه خانه، در رابطه با دو قرارداد، منعقد می شود که عبارتند از :

قولنامه بیع خانه

منظور از قولنامه بیع خانه، یا قولنامه خرید و فروش خانه، به عنوان یکی از انواع مهم قولنامه، در مفهوم عرفی آن، قراردادی است در قالب سند عادی که میان طرفین و در دفتر املاک، منعقد شده و ضمن آن، یک طرف، مالکیت خانه خود را در مقابل مبلغی مشخص، به  طرف دیگر قرارداد، انتقال می دهد. این انتقال در قالب سند عادی، غالبا با تعهد به حضور در دفتر اسناد رسمی و در تاریخ مشخص، برای تنظیم سند رسمی خانه می باشد.

قولنامه اجاره خانه

نوع دیگری از انواع قولنامه در مفهوم عرفی آن، قولنامه اجاره خانه می باشد. هنگامی که صحبت از قولنامه اجاره خانه شده و این سوال مطرح می گردد که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می شود؟ منظور، آن است که موجر(مالک) خانه، با حضور در دفاتر املاک و با تنظیم یک سند عادی، قرارداد اجاره را با مستاجر، منعقد کرده  و مالکیت منافع خانه را در مقابل اجاره بها، به وی انتقال داده تا مستاجر بتواند از ملک، استفاده نماید.

تفاوت قولنامه خانه با مبایعه نامه خانه

در بخش قبل، به این سوال پاسخ دادیم که انواع قولنامه خانه چیست؟ و گفتیم که قولنامه بیع یا خرید و فروش خانه،  و قولنامه اجاره خانه، انواع قولنامه خانه بوده و به طور کلی، به معنای قرارداد بیع یا اجاره ای بوده که ضمن یک سند عادی، در دفاتر املاک، منعقد می شود. 

اما در کنار مفهوم قولنامه خانه، همواره مفهوم دیگری نیز با عنوان مبایعه نامه خانه مطرح شده و بنابراین، ممکن است افرادی که قصد معامله خانه ای را داشته، با این سوال مواجه شوند که تفاوت قولنامه خانه با مبایعه نامه خانه چیست؟ به همین دلیل، در این قسمت، به توضیح پاسخ این سوال می پردازیم.

در مواردی که قولنامه، در معنای پیش قرارداد، مورد استفاده قرار می گیرد، تفاوت قولنامه خانه در انواع مختلف آن، با مبایعه نامه خانه، کاملا واضح و مشخص بوده؛ با این توضیح که قولنامه خانه، یک پیش قرارداد بوده و تعهد به انتقال خانه در آینده است. بنابراین، با انعقاد قولنامه خانه، مالکیت آن منتقل نشده و انتقال مالکیت، منوط به انعقاد قرارداد اصلی می باشد.

اما مبایعه نامه، قرارداد بیع و به عبارت دیگر، قرارداد خرید و فروش ملک بوده که با سند عادی، منعقد شده است. بنابراین، هرچند، هنوز سند رسمی برای این قرارداد تنظیم نشده، اما از آنجا که توافق طرفین، تابع ماده 10 قانون مدنی بوده، معتبر و موجب انتقال مالکیت خانه می باشد. در این مورد، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع نماید، خریدار می تواند با مراجعه به دادگاه، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را ثبت و خواسته خود را پیگیری کند.

در مواردی که قولنامه، در معنای عرفی آن، مورد استفاده قرار می گیرد، میان قولنامه بیع(خرید و فروش) خانه و مبایعه نامه خانه، تفاوتی وجود نداشته و این دو در واقع، قرارداد خرید و فروش ملک بوده که با سند عادی و در دفتر املاک، منعقد شده است. البته، در این معنا، قولنامه اجاره خانه، متفاوت از مبایعه نامه بوده؛ چرا که در این حالت، قولنامه اجاره خانه، همانطور که از عنوان آن مشخص است، ناظر بر قرارداد اجاره بوده؛ حال آنکه، مبایعه نامه، سند عادی قرارداد خرید و فروش است و همانطور که می دانیم، قرارداد اجاره و بیع(خرید و فروش)، دو قرارداد جداگانه و با شرایط و آثار کاملا متفاوت می باشند.

وجه التزام قولنامه خانه چیست 

تفاوت قولنامه خانه با مبایعه نامه یا بیع نامه خانه، مساله ای است که در بخش قبل به آن پرداخته و توضیح دادیم که تفاوت این دو مفهوم حقوقی، بسته با اینکه قولنامه در معنای حقوقی یا عرفی آن، مورد استفاده قرار گیرد یا نه، متفاوت بوده و آثار متفاوتی را نیز بر جای خواهد گذاشت.

اصطلاح مهم دیگری که در رابطه با انواع قولنامه، نظیر قولنامه موتور، مطرح شده و به طور معمول، در تمام قولنامه های خانه، به عنوان یکی از شروط قرارداد، درج می شود، بحث وجه التزام قولنامه خانه می باشد؛ بنابراین، ضروری است تا به بررسی این نهاد حقوقی پرداخته و به این سوال، پاسخ دهیم که وجه التزام قولنامه خانه چیست؟ پیش از آنکه به این سوال پاسخ دهیم که وجه التزام قولنامه خانه چیست، لازم است تا کمی در مورد مفهوم وجه التزام صحبت نماییم.

وجه التزام، در ماده 230 قانون مدنی، بدین صورت، تعریف شده است : « اگر در ضمن معامله، شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف، مبلغی به عنوان خسارت تادیه نماید، حاکم نمی ‌تواند او را به بیشتر یا‌ کمتر از آن چه که ملزم شده است، محکوم کند.»

با توجه به تعریف قانونی وجه التزام، در پاسخ به این سوال که وجه التزام قولنامه خانه چیست؟ می توان گفت، به طور معمول، در قرارداد قولنامه خانه، طرفین قرارداد، شرطی را درج کرده و به موجب آن شرط، توافق می کنند تا اگر، یک طرف، از انجام تعهد قانونی خود، امتناع نمود، ملزم باشد تا مبلغ معینی را به عنوان خسارت، به طرف مقابل بپردازد. به این مبلغ خسارت توافق شده در قولنامه خانه، وجه التزام قولنامه خانه گفته می شود. معمولا، وجه التزام قولنامه خانه، به صورت های زیر، تعیین می شود:

ضمن قولنامه بیع یا خرید و فروش خانه، طرفین، شرط می نمایند تا اگر فروشنده، در تاریخ معین، از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی امتناع نمود، موظف است که روزانه یا ماهیانه، مبلغ معینی را به خریدار پرداخت کند؛ یا اینکه در صورتی که خریدار، در تاریخ مشخص، از پرداخت بقیه ثمن (قیمت) مورد معامله امتناع نمود، فروشنده می تواند بابت هر روز تاخیر در پرداخت، مبلغ مشخصی را از خریدار دریافت نماید.

ضمن قولنامه اجاره خانه، طرفین، شرط می کنند که در صورتی که موجر، مورد اجاره را در تاریخ مشخص شده، تحویل مستاجر نداده یا اینکه مستاجر، بقیه پول پیش را در تاریخ تعیین شده به موجر نپردازد، طرف مقابل، حق مطالبه مبلغ معینی را به صورت روزانه و به عنوان خسارت وجه التزام قولنامه خانه خواهد داشت.

در چه مکانی قولنامه خانه نوشته می شود

در بخش قبل، به این سوال پاسخ دادیم که وجه التزام قولنامه خانه چیست و گفتیم که اگر در قرارداد قولنامه اجاره خانه یا فروش آن، طرفین قرارداد، شرطی را درج کرده و به موجب آن شرط، توافق کنند تا اگر، یک طرف، از انجام تعهد قانونی خود، امتناع نمود، ملزم باشد تا مبلغ معینی را به عنوان خسارت، به طرف مقابل بپردازد. به این مبلغ خسارت توافق شده، وجه التزام قولنامه خانه گفته می شود و این امر در خصوص قولنامه زمین نیز مصداق دارد.

سوال مهم دیگری که در رابطه با قولنامه خانه، مطرح شده، این مساله بوده که در چه مکانی قولنامه خرید ملک نوشته می شود؟ به عبارت دیگر، برای نوشتن قولنامه خانه باید به کجا مراجعه کرد؟ در پاسخ به این سوال، باید گفت، به طور معمول، قولنامه خانه، در دفاتر املاک نوشته شده و پس از تکمیل آن، یک کد رهگیری املاک، صادر می شود؛ اما این مساله، مانع از آن نبوده که طرفین، میان خود و بدون مراجعه به بنگاه املاک، اقدام به نوشتن قولنامه نمایند.

دانلود نمونه متن قولنامه خانه 

اشخاصی که قصد انعقاد قولنامه خانه را در انواع مختلف آن، داشته، لازم است تا پیش از انعقاد قولنامه خانه، چه به صورت مبایعه نامه و چه به صورت اجاره نامه، به یک نمونه متن قولنامه خانه، دسترسی داشته تا با مطالعه آن و شروط موجود در آن، از اشتباه در تنظیم قولنامه خانه خودداری کرده و از خطراتی مانند کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، در امان باشند. به همین دلیل، در این بخش، نمونه متن قولنامه خانه را جهت مطالعه خوانندگان محترم، آورده و در انتها، فایل دانلود نمونه متن قولنامه خانه را نیز برای شما قرار داده ایم.

دانلود نمونه متن قولنامه خرید و فروش خانه

در نمونه متن قولنامه خرید و فروش خانه، همانطور که در تصویر زیر، ملاحظه می کنید، باید نکات مهمی همچون، مشخصات طرفین قرارداد، مشخصات خانه و ملک مورد معامله، زمان انجام معامله و تاریخ حضور طرفین قولنامه خانه در دفتر اسناد رسمی مشخص کردد. 

برای دانلود نمونه متن قولنامه خرید و فروش خانه، بر روی دکمه دانلود فایل در باکس زیر کلیک نمایید.

دانلود نمونه متن قولنامه اجاره خانه

در نمونه متن قولنامه اجاره خانه، همانطور که در تصویر زیر، مشخص است، باید نکات مهمی همچون، مشخصات طرفین قرارداد اجاره، مشخصات خانه و ملک مورد معامله و مبلغ اجاره بها و پیش پرداخت و شروط مربوط به موارد قسخ قرارداد، از سوی طرفین، مشخص گردد. 

برای دانلود نمونه متن قولنامه اجاره خانه، بر روی دکمه دانلود فایل در باکس زیر کلیک نمایید.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد قولنامه خانه در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قولنامه خانه پاسخ دهند.