کلاهبرداری، یکی از جرائم پیش بینی شده در قانون مجازات اسلامی است. این جرم، برای آنکه واقع شود، باید سه عنصر مادی، معنوی و قانونی را دارا باشد. وجود اعمال متقلبانه و فریب خوردن شخص بزه دیده، در وقوع این جرم، الزامی می باشد. قانون گذار، مجازات حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی را در برای جرم کلاهبرداری در نظر گرفته است.

یکی از انواع کلاهبرداری، جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن بوده که در سال های اخیر به دلیل افزایش قیمت بی رویه مسکن، این جرم نیز در کشور ما، رواج زیادی یافته است. لذا، افرادی که قصد خرید و فروش مسکن را دارند، لازم است، قبل از انجام هرگونه معامله ای در خصوص خرید و فروش خانه، اطلاعاتی در خصوص موارد کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن داشته باشند تا در دام این افراد نیفتند.

با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله، قصد داریم در ابتدا، جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن را توضیح دهیم. سپس در ادامه، موارد و نحوه شکایت از این نوع از کلاهبرداری را بررسی کنیم. اگر در خصوص این موضوع، سوالاتی دارید، در این مقاله همراه ما باشید.

جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

قبل از آن که جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن را تعریف کنیم، در ابتدا لازم است جرم کلاهبرداری را بررسی نماییم. معنای دقیق کلاهبرداری، در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری، توضیح داده شده است. به موجب این ماده قانونی، هرکس از طریق حیله و فریب، دست به اعمال متقلبانه بزند و از این طریق، مال دیگری را ببرد، مرتکب جرم کلاهبرداری شده است که برای این جرم، در قانون، مجازات جرم کلاهبرداری، تعیین شده است.

بنابراین، در تعریف جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، باید بگوییم، اگر فردی، در معاملات خرید و فروش مسکن، مرتکب اعمال متقلبانه و فریب سایر افراد شود و این اعمال او سبب شود که او بتواند مال دیگری را ببرد، جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، تحقق پیدا کرده است.

حتما بخوانید: جرم کلاهبرداری و عناصر آن

موارد کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

در بخش قبل، جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن را تعریف کردیم و در تعریف آن گفتیم وجود اعمال متقلبانه و فریب، الزامی بوده، به نحوی که منجربه این شود که مرتکب، مال شخص فریب خورده را ببرد. با توجه به این تعریف، در این بخش، قصد داریم موارد کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن را بررسی کنیم.

دفاتر جعلی و کلاهبرداری املاک : ممکن است اشخاصی، دفاتر غیر قانونی مسکن و بدون داشتن مجوز ایجاد کنند و یا هرچند دارای مجوز هستند، اما مجوزشان باطل شده، ولی همچنان فعالیت می کنند. این دفاتر، اشخاصی را به عنوان همدست دارند که آنها را به عنوان فروشنده، معرفی کرده و ملک آنها را به قیمت ناچیز به چندین نفر می فروشند و پس از انجام بیع یا همان معامله فروش و دریافت بخشی از قیمت ملک، متواری شده و اثری از خود به جای نمی گذارند.

تنظیم مبایعه نامه جعلی در کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن: در این شیوه از کلاهبرداری، افراد سودجو ( خریدار یا فروشنده ) در تنظیم مبایعه نامه، دست به اعمال متقلبانه زده و مواردی را در مفاد آن درج می کنند که خلاف واقع است. برای آنکه از وقوع این نوع از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن جلوگیری شود، مبایعه نامه را بدون آنکه کامل مطالعه کرده، امضا نکنید. 

کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن بدون بازدید از ملک: گاهی پیش می آید که افراد کلاهبردار، واحدی را برای خرید به فروشنده نشان می دهند و می گویند این خانه، مشابه واحد آنها است و براساس مشخصات آن، ملک را معامله می کنند. این در حالی است که بعد از انجام معامله، فرد خریدار متوجه کاستی ها و تفاوت ها می شود. مثلا، ممکن است در متراژ، یا امکاناتی نظیر دستگاه گرمایشی، کولر و غیره باهم تفاوت هایی داشته باشند. بنابراین، قبل از خرید مسکن، حتما از ملک مورد معامله، دیدن کنید تا فریب افراد کلاهبردار را نخورید. همچنین خریداران باید این را بدانند که تاثیر سن بنا در معاملات مسکن بسیار کاربردی بوده و امکان کاهش و افزایش قیمت در اثر سن ساختمان بسیار بالا می باشد..

کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن های نیمه ساز : این نوع از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، بسیار رایج است. بدین صورت که کلاهبرداران ،خانه های نیمه ساز آماده کرده و یا خانه هایی را پیش فروش می کنند؛ این در حالی است که اصلا قرار نیست این خانه ها تکمیل شوند. بدین ترتیب، افراد کلاهبردار، بعد از تنظیم مبایعنامه و دریافت پیش پرداخت، فرار کرده و هیچ اثری از خود نمی گذارند. برای جلوگیری از این اتفاق، اگر قصد خرید خانه پیش ساخته را دارید، لزوما با افراد مورد اطمینان، قرارداد منعقد کرده و از انجام معامله با افراد ناشناس خودداری کنید در نظر داشتن این امر، از نکات مهم در خرید خانه است.

کلاهبرداری از طریق فروش مسکن در رهن بانک: فروش مال رهنی، فروش مال دیگری محسوب نمی شود، اما شخص فروشنده ، حتما قبل از معامله ملک، باید این موضوع را به اطلاع خریدار برساند. در برخی موارد، دیده شده که با وجود آن که خانه در رهن بوده، اما بدون اطلاع به خریدار فروخته شده است. برای جلوگیری از این موضوع، لزوما قبل از خرید ملک، تمامی استعلامات لازم را انجام دهید. همچنین، از خرید خانه در رهن، تا حد امکان خودداری کنید، اما اگر ملک رهنی معامله کردید، در قرارداد، این موضوع و مدت رهن را قید نمایید.

کلاهبرداری از طریق پرداخت تسهیلات بانکی : افراد سودجود و کلاهبردار، به اسم آنکه تسهیلات بانکی برای خرید مسکن ارائه می دهند، اقدام به تاسیس شرکت هایی کرده و در این زمینه فعالیت می کنند. سپس، بعد از آنکه به نام تسهیلات بانکی، از مردم عادی، پول دریافت کردند، شرکت را تعطیل کرده و فرار می کنند. برای آنکه در دام چنین سودجویانی نیافتید، لزوما برای دریافت تسهیلات، به خود بانک مراجعه کرده و از مراجعه به شرکت های وابسته خودداری کنید.

کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن از طریق وکالت نامه جعلی یا باطل شده : برخی از دفاتر املاک با ارائه وکالت نامه جعلی و یا باطل شده، اموال افراد کم تجربه را به فروش می رسانند. آنها ممکن است به این بهانه که صاحب ملک، خارج از کشور زندگی می کند و مواردی از این قبیل، با وکالت نامه های جعلی، اقدام به کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، نمایند. با توجه به این توضیحات، حتما با خود صاحب ملک معامله کرده و اگر از طریق وکالت نامه معامله می کنید، لزوما از صحت آن اطمینان حاصل نمایید.

کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن از طریق سند جعلی : این روش از کلاهبرداری، بسیار رایج می باشد. برخی افراد سود جود، با تنظیم سند های جعلی، خانه سایر افراد را به فروش می رسانند و بعد از انجام معامله و دریافت پول، فرار می کنند. برای جلوگیری از این اتفاق، در هنگام خرید خانه تا حد امکان از مالکیت صاحب ملک مطلع شده و استعلامات لازم را انجام دهید.

 

بیشتربخوانید: کلاهبرداری در خرید و فروش ماشین

 

نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن

در بخش های قبل، جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن که یکی از انواع کلاهبرداری در معامله است را توضیح دادیم و برخی موارد آن، مانند کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن های نیمه ساز را بررسی کردیم. حال در این بخش قصد داریم، در خصوص نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن صحبت کنیم.

برای شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، شخص شاکی، باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و یک شکواییه، مبنی بر کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن تنظیم نماید. در این شکواییه، باید مشخصات فرد شاکی، متهم یا متهمین و مورد شکایت، به طور کامل ذکر شود. 

دفاتر خدمات قضایی، بعد از بررسی شکواییه کلاهبرداری تنظیم شده، آن را به دادسرای صالح ارجاع می دهند. دادسرای صالح، دادسرای عمومی محل وقوع جرم کلاهبرداری خرید و فروش مسکن است. بعد از ارجاع شکواییه، بازپرس، دستور به حضور متهم و یا متهمین و شکات در دادسرا می دهد. سپس، ادله و مستندات شاکی و توضیحات متهم، توسط دادسرا بررسی شده و تحقیقات مقدماتی و در صورت نیاز و ارجاع به کارشناسی انجام می گیرد. بعد از انجام این مراحل و پایان تحقیقات مقدماتی، دادسرا قرار متناسب را صادر می کند.

با این توضیح که اگر بعد از انجام این امور، مجرمیت متهم برای بازپرس، اثبات نشود، دادسرا قرار منع تعقیب، صادر کرده و روند دادرسی، در همین مرحله، پایان می یابد؛ اما اگر، برای بازپرس ثابت شود که متهم، مرتکب جرم شده است، در این حالت، دادسرا، قرار جلب به دادرسی صادر کرده، سپس قرار را همراه با کیفرخواست و پرونده به دادگاه صالح، ارسال می کند تا حکم نهایی، توسط دادگاه صادر شود. دادگاه صالح، برای رسیدگی به جرم کلاهبرداری، دادگاه کیفری دو می باشد.

بعد از ارسال پرونده به دادگاه، قاضی پرونده، جلسه دادرسی را تشکیل داده، مجددا اظهارات طرفین را اخذ کرده و بعد از بررسی این اظهارات و مدارک ارسالی از جانب دادسرا، در خصوص پرونده کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، حکم صادر می کند. اگر در این وضعیت، مجرمیت متهم برای دادگاه به اثبات نرسد، دادگاه، حکم به برائت می دهد.

اما اگر ثابت شود که متهم، مجرم است، دادگاه او را محکوم به مجازات قانونی مقرر در ماده 1 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری خواهد کرد. به موجب این ماده قانونی، مجازات جرم کلاهبرداری خرید و فروش مسکن مانند مجازات جرم کلاهبرداری اینترنتی علاوه بر رد اصل مال به صاحب آن، حبس از یک تا هفت سال و پرداخت جزای نقدی، معادل مالی که اخذ کرده است، می باشد.

باید به این نکته اشاره شود که بعد از تنظیم شکواییه، اگر افراد، قصد پیگیری شکواییه تنظیم شده خود را دارند و می خواهند بدانند در چه مرحله ای از رسیدگی می باشد، باید در سامانه ثنا ثبت نام کرده و یک حساب کاربری تشکیل دهند تا از طریق این سامانه از ابلاغیه های مربوط به جلسات رسیدگی و مواردی از این قبیل آگاهی یابند. همچنین، پیش شرط اصلی ثبت شکوائیه، ثبت نام در سامانه ثنا می باشد.

ثبت نام در این سامانه، به دو صورت، ممکن بوده؛ اولا، اشخاص متقاضی می توانند به صورت حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و حساب کاربری تشکیل دهند و یا به صورت اینترنتی، از طریق سامانه adliran.ir، قسمت خدمات ویژه و انتخاب گزینه سامانه ثبت نام بر خط قوه قضاییه، اقدام به ثبت نام نمایند.

 

در ادامه بخوانید: کلاهبرداری در اجاره و رهن

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن، در کانال تلگرام حقوق کیفری عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا از طریق مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن پاسخ دهند.

 

 

 

سوالات متداول

1- جرم کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن چیست؟

2- موارد کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن کدامند؟

3- نحوه شکایت از کلاهبرداری در خرید و فروش مسکن به چه صورت است؟

---

نظرات کاربران