شرایط وکالت فروش ملک

وکالت فروش ملک آن است که فروشنده ، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی ، به خریدار خانه و مسکن ، وکالت دهد تا کلیه امور لازم برای انتقال ملک به خودش را ، حتی بدون حضور فروشنده ، انجام دهد . در این شرایط ، وکالت فروش خانه و مسکن ، به منزله ایجاد مالکیت خریدار نبوده و نیازمند تنظیم سند رسمی برای انتقال قطعی ملک به نام خریدار می باشد که در تنظیم نمونه متن وکالت فروش ملک ، می بایست به این نکته ، توجه داشت .

خرید و فروش اموال غیر منقولی همچون خانه ، زمین و ملک ، همواره با حساسیت های فراوانی برای افراد همراه است ؛ به این صورت که در فروش ملک ، می بایست شرایط قانونی مربوط به خرید و فروش املاک ، مد نظر قرار گیرند . البته ، فروش ملک توسط افراد ، گاهی از طریق اعطای وکالت به دیگری است . به این معنا که فروشنده ، برای فروختن ملک خود ، دیگری را وکیل می کند که به نیابت از وی ، ملک را با شرایط مورد نظر وی ، بفروشد .

فروش ملک وکالتی ، امروزه ، بیشتر در مواردی صورت می گیرد که امکان انتقال سند ملک به خریدار ، بنا به دلایلی فراهم نبوده و به همین دلیل ، فروشنده ، به خریدار وکالت می دهد تا ملک ، خانه و مسکن مورد نظر را به خود منتقل نماید . این موضوع ، یعنی اعطای وکالت به خریدار خانه یا مسکن ، بعضا سبب ایجاد مشکلاتی در روابط میان طرفین معامله می شود . به همین مناسبت ، این سوال ممکن است مطرح شود که در نمونه متن وکالت نامه فروش خانه و مسکن ، چه شرایطی را باید مد نظر قرار داد ؟

برای پرداختن به مطالب فوق ، در ادامه به بررسی این سوال می پردازیم که وکالت فروش خانه یا مسکن چیست و چه شرایطی دارد . سپس ، برای توضیح بیشتر موضوع ، تفاوت وکالت فروش ملک و سند قطعی را مورد بررسی قرار داده و در ادامه ، نمونه متن وکالت فروش ملک را ارائه خواهیم نمود .

وکالت فروش ملک چیست

یکی از عقود و قراردادهایی که در قانون مدنی به آن اشاره شده است ، عقد وکالت است . به موجب این عقد ، شخصی ، به نیابت از سوی دیگری ، انجام امر یا اموری حقوقی را به عهده می گیرد . در این عقد ، شخصی که به دیگری وکالت می دهد را موکل و شخصی که مامور انجام امری از سوی موکل می شود را وکیل می نامند . لکن آنچه که مهم است ، آن است که وکیل ، در انجام امور مورد نظر ، باید خواسته ها و مصالح موکل خود را رعایت نماید .

وکالت دادن به افراد دیگر ، در امور مختلفی قابل انجام است ؛ مثل وکالت دادن به وکلای پایه یک دادگستری ،  جهت مراجعه به دادگاه ؛ وکالت در عقد نکاح به محضردار و غیر اینها . اما امروزه ، یکی از شایع ترین مصادیق وکالت به دیگران در حوزه امور ملکی ، وکالت فروش ملک می باشد که احتمالا بسیاری از افراد ، امروزه برای پرهیز از برخی مشکلات ، با استفاده از آن ، املاک خود را به فروش می رسانند و افرادی ، با گرفتن وکالت از دیگران ، سند خانه و مسکن را به نام خود می زنند .

به عنوان مثال ، در صورتی که ملک مورد نظر ، در رهن بانک است و موقع فروش ملک ، شرایط انتقال قطعی ملک به خریدار وجود ندارد ، فروشنده می تواند با اعطای وکالت فروش ملک به خریدار ، به وی وکالت دهد که زمانی که اقساط وام خانه یا مسکن به پایان رسید ، حتی بدون حضور فروشنده ، اقدام به گرفتن سند ملک به نام خودش نماید . البته ، وکالت فروش ملک ، می تواند به صورت بلاعزل باشد ؛ به این معنا که پس از اعطای وکالت ، موکل ( فروشنده ) نتواند وکالت را فسخ نماید .

علاوه بر اینها ، در صورتی که ملک ، نوساز بوده و گواهی پایان کار ساختمان ، اخذ نشده باشد یا جریمه های ساخت و ساز به ملک تعلق گرفته باشد ، می توان برای فروش وکالتی ملک ، اقدام نمود . هرچند در برخی از موارد ، بالا بودن هزینه های نقل و انتقال رسمی ملک ، سبب می شود که بسیاری از دلالان ملکی ، با استفاده از وکالت فروش ملک ، به خرید و فروش چند باره املاک بپردازند ، اما در شرایطی هم عجله داشتن مالک برای فروش خانه یا مسکن ، سبب می شود که برای فروش ملک خود ، به خریدار ، وکالت دهد .

در هر صورت ، وکالت فروش ملک ، یکی از انواع عقد وکالت است که بر اساس آن ، فروشنده یک ملک ، به خریدار ، وکالت می دهد تا تحت شرایط مشخص شده در عقد وکالت ، آن ملک را به اشخاص دیگر فروخته و یا حتی آن را به خود منتقل نماید و این ، با وکیل ملکی ، تفاوت دارد . البته ، شرایط وکالت فروش خانه یا مسکن ، در متن این وکالت ، باید به صورت خاصی مورد توجه قرار گیرد تا هیچ کدام از طرفین ، متضرر نشوند ؛ به همین دلیل ، در قسمت های بعدی ، شرایط وکالت فروش ملک  را به لحاظ قانونی توضیح داده و نمونه متن آن را ارائه نموده ایم .

تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی

در قسمت قبل ، به بررسی یکی از روش های فروش ملک ، یعنی ارائه وکالت فروش ملک به خریدار ، به جای انتقال سند رسمی در دفترخانه اسناد رسمی ، پرداخته و شرایط مربوط به آن ، تا حدودی مورد بررسی قرار گرفت . در همین رابطه ، ممکن است این سوال مطرح شود که تفاوت وکالت فروش ملک با سند قطعی چیست ؟ لذا در این قسمت ، مهم ترین تفاوت های وکالت فروش خانه و مسکن با سند قطعی زدن را مورد بررسی قرار می دهیم .

همانطور که گفته شد ، ارائه وکالت فروش ملک ، سبب می شود که فروشنده ، هنگام فروش ملک ، به وکیل یا خریدار ملک ، وکالت بدهد تا هر زمان که شرایط فراهم شد ، با مراجعه به دفترخانه ، تنظیم سند رسمی را انجام دهد . لذا در این شرایط ، فروش ملک به صورت قطعی ، هنوز انجام نشده است و خریدار ، صرفا وکیل شده تا به نام خود ، سند مالکیت را اتخاذ نماید و تا قبل از اتخاذ سند قطعی ، هنوز حق مالکیت وی ، ایجاد نشده است .

در صورتی که اگر برای فروش ملک ، وکالتی به خریدار داده نشده و در همان زمان فروش ملک ، پس از تنظیم قولنامه ، طرفین به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمایند ، با طی تشریفات قانونی و ارائه مدارک لازم ، خریدار می تواند ملک را به صورت قطعی به نام خود انتقال داده و پس از مدتی ، سند قطعی ملک را دریافت نماید .

بنابراین ، مهم ترین تفاوت وکالت فروش ملک از طریق ارائه وکالت و از طریق تنظیم سند رسمی و قطعی ، آن است که در فروش وکالتی ملک ، خریدار ، صرفا پس از دریافت سند قطعی ، مالک خواهد شد و می تواند به استناد آن ، در دادگاه ، اقامه دعوی نماید . پس تا قبل از آن ، هر چند مبلغ ملک پرداخته شده باشد ، هنوز هم خریدار ، به لحاظ قانونی ، مالک محسوب نمی شود ؛ مگر اینکه در کنار وکالتنامه ، قولنامه ای نیز تنظیم شده باشد .

یکی دیگر از تفاوت های مهم سند قطعی با وکالت فروش ملک ، در آن است که عقد وکالت ، عقد جایز است که در شرایطی همچون فوت ، جنون یا سفیه شدن طرفین عقد ، از بین می رود ؛ فلذا در صورتی که فروشنده خانه فوت کند ، عقد وکالت فروش ملک ، پایان یافته و دیگر خریدار ، نمی تواند سند ملک را به نام خود منتقل کند . اما در مورد فروش ملک با سند قطعی ، این مشکل ایجاد نمی شود .

علاوه بر این ، تفاوت دیگر وکالت نامه فروش ملک با سند قطعی ، در خصوص مدارک مورد نیاز است . با این توضیح که برای فروش زمین یا خانه با سند قطعی ، مدارکی همچون اصل و تصویر سند مالکیت یا بنچاق ، گواهی پایان کار و عدم خلافی از شهرداری و صورت مجلس تفکیکی ( برای آپارتمان ها ) مورد نیاز است ؛ اما موارد ذکر شده برای اعطای وکالت فروش ملک ، مورد نیاز نیست .

شرایط وکالت فروش ملک

در قسمت های قبل ، به توضیح این مطالب پرداخته شد که وکالت فروش ملک چیست و چه تفاوتی با فروش ملک با سند قطعی دارد . اما یکی از موضوعات مهمی که پیرامون وکالت فروش ملک وجود دارد ، آن است که برای وکالت دادن به دیگری بابت فروش خانه و مسکن ، چه شرایط و نکات قانونی باید مد نظر قرار گیرد ؟

به عبارت دیگر ، شرایط وکالت فروش ملک به موجب متن وکالتنامه چیست ؟ برای پاسخ دادن به این سوال ، ذیلا برخی از مهم ترین نکات و شرایط وکالت فروش ملک به لحاظ قانونی ، مورد توضیح قرار گرفته است . اما قبل از آن ، باید گفت که هر نوع قرارداد و عقدی ، نیازمند رعایت شرایط صحت قراردادها است ؛ از جمله اینکه طرفین باید برای انعقاد معامله ، اهلیت ، قصد و رضایت داشته باشند و معامله ، برای هدفی مشروع منعقد شده باشد . در غیر این صورت ، معامله انجام شده ، باطل یا غیر نافذ است .

علاوه بر اینها ، از جمله مهم ترین شرایط وکالت فروش ملک ، آن است که متن وکالتنامه فروش ملک ، می بایست در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود که حصول این شرط ، بسیار مهم و ضروری است . البته شاید برخی از افراد تصور کنند که حصول این شرایط ، یعنی گرفتن وکالت فروش ملک از جانب فروشنده ، به این معنا است که آنها ، مالک ملک مورد نظر شده اند و خصوصا به استناد بلاعزل بودن وکالت فروش ملک ، هیچ خطری متوجه وضعیت مالکیت آنان بر ملک مورد نظر نیست .

به همین دلیل است که یکی از شرایط گرفتن وکالت برای فروش ملک ، آن است که خریدار ، می بایست بلافاصله برای سند زدن ، اقدامات لازم را انجام دهد تا حقوق وی تضییع نشود ؛ چرا که وکالت ، حتی در صورتی که از نوع وکالت بلاعزل باشد ، باز هم یکی از عقود جایز تلقی می شود . به این معنا که با فوت ، جنون یا سفیه شدن طرفین ، از بین رفته و به اصطلاح ، این وکالت نامه ، فسخ می شود .

علاوه بر اینها ، در شرایطی وکالت فروش خانه و مسکن ، ممکن است با معایب دیگری نیز همراه بوده و برای خریدار ملک ، مشکلاتی را ایجاد نماید . به عنوان نمونه ، در شرایطی ، ممکن است که فروشنده ، علاوه بر وکالت دادن به خریدار ، مجددا آن را به اشخاص دیگری نیز بفروشد . چرا که وکالت دادن به وکیل برای فروش خانه ، نافی اختیار وکیل برای فروش مسکن خود نمی باشد ؛ هر چند می توان در متن نمونه وکالت فروش ملک ، این حق موکل را اسقاط نمود .

یکی دیگر از شرایط وکالت فروش ملک ، آن است که همواره توصیه می شود از اشخاصی که آشنایی چندانی با ایشان ندارید ، با استفاده از وکالت فروش ملک ( حتی به صورت بلاعزل بودن ) ملکی خریداری ننمایید ؛ مگر اینکه علاوه بر دریافت وکالت جهت فروش ملک ، قولنامه نیز تنظیم نموده باشید . در این شرایط ، حتی اگر وکالت فروش ملک نیز بنا به دلایلی باطل یا فسخ شده باشد ، می توانید به استناد قولنامه فروش ملک ، درخواست الزام به تنظیم سند رسمی بدهید .

دانلود نمونه وکالت فروش ملک

پس از توضیح پیرامون شرایط و نکات قانونی مربوط به وکالت فروش ملک ، لازم است که یک نمونه متن وکالت فروش ملک ، مورد بررسی قرار گرفته و نمونه متن این وکالتنامه ، برای دانلود ارائه شود . تلاش شده است که برخی از شرایط وکالت فروش خانه و مسکن که به لحاظ قانونی مفید است ، در نمونه متن وکالت فروش ملک ، گنجانیده شود .

نمونه متن وکالت برای فروش ملک

الف ) مشخصات موكل

 نام و نام خانوادگی ............... فرزند ............... دارنده شناسنامه شماره ............... صادره از .............. تاريخ تولد ............. محل تولد ............... شغل ............... به نشانی................

ب ) مشخصات وكيل

نام و نام خانوادگی ............... فرزند ............... دارنده شناسنامه شماره ............... صادره ............... تاريخ تولد ................ محل تولد ............... شغل ............... به نشانی ...............

ج ) مورد وکالت

مراجعه به کليه ادارات و سازمان ها و وزارتخانه ها اعم از دارایی و شهرداری و ثبت اسناد و املاک ، ارگان ها و نهادهای انقلابی و سازمان های آب ، برق ، گاز و مخابرات و هر مرجع و مقام ديگر که لازم باشد ، به منظور‌ رفع ‌موانع ‌قانونی ‌در هر زمينه ‌که ‌باشد و‌ پرداخت ‌کليه ‌هزينه ها با حق واگذاری ‌كليه ‌حقوق ‌نسبت ‌به ( مشخصات كامل ملک ) ....................... به نشانی ........................ .

اخذ مفاصا حساب پرداخت جرایم احتمالی تخلفات ساختمانی و حضور در کميسيون های متشکله و اعتراض به برگ‌ تشخيص ‌و تجديدنظر و دفاع ‌از حقوق در نزد هر مقام و هر مرجعی که لازم باشد و مراجعه به ‌اداره ثبت اسناد و املاک و تقاضای تفکيک و معرفی محل و امضا ذيل صورت مجلس تفکيکی و دريافت صورت مجلس تفکيکی و تنظيم امضای تقسيم نامه و درخواست صدور سند ملکی و انجام تشريفات قانونی آن و تعقيب آن تا صدور سند مالکيت و دريافت آن .

دادن رسيد دريافت وجه و اسقاط کافه خيارات و ضمانت کشف فساد و تحويل مبيع به خريدار و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضای ذيل اوراق  و اسناد و مدارک و دفاتر مربوطه و همچنين ‌اجاره دادن ملک مزبور به هرکس و به هر مبلغ و به هر شرط که وکيل صلاح و مقتضی بداند و فسخ و تجديد اجاره و دوباره اجاره دادن ، ولو کرارا و اخذ مال الاجاره و اجرت المثل معوقه و آتی و تخليه عين مستاجره و مراجعه به دادگاه های صالحه و تخليه و اخذ وجوه توديع شده در صندوق ثبت ؛

امضا ذيل اسناد و تنظيم سند قرارداد اجاره و دريافت  اسناد و مدارک مربوطه و حضور در دفاتر اسناد رسمی و امضا ذيل اوراق و مدارک مربوطه و تقاضا و استقراض وام از هريک از بانک های وام دهنده به نام يا به نفع خود ، در قبال هر مبلغ و وام و هر مدت و با هر شرايط و تنظيم  هر نوع قرارداد بانکی با قبول کليه قيود و شرايط و عقود اسلامی مندرج در قراردادهای بانکی و اخذ وجه و چک و همچنين حق توکيل ‌به غير ، جهت تحقق رهن و دادن اختيار فروش به بانک و تنظيم هرنوع سند و امضاء ذيل اسناد و اوراق و دفاتر مربوطه  به طوری که  در هيچ ‌يک  از مراحل  فوق ، نيازی  به  حضور و امضای مجدد موكل نباشد .

د ) حدود اختيارات

وکيل  مذکور ، نسبت  به  موارد فوق ، با حق توکيل به غير ولو کرارا ، دارای  اختيارات تامه و مطلقه بوده و کليه  امضاء و عمليات  و اقدامات مشاراليه ، به منزله  امضا و عمل موكل بوده و نافذ و معتبر است . مدلول اين  برگ ، فقط در نفس وکالت موثر است . در ضمن عقد خارج لازم ، موكل ، حق عزل وکیل و یا ضم امین و وکیل دیگر از تاریخ ذیل ، تا انجام كامل مورد وكالت را از خود سلب و ساقط نمود .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص شرایط وکالت فروش ملک در کانال تلگرام حقوق عقود و قراردادها عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون شرایط وکالت فروش ملک پاسخ دهند .