قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت، صاحبان خانه های کلنگی و قدیمی، ملک خود را در اختیار سازندگان (مجریان طرح) قرار می دهند تا آن‌ ها با سرمایه خود به ساخت آپارتمان جدید مبادرت کنند. تعیین موارد قانونی که باید در این عقد درج شود، چگونگی انتقال سند و روش حل و فصل اختلاف از مواردی است که باید در قرارداد همکاری در ساخت بین طرفین مالک و سازنده مشخص شود.

با گذشت زمان به خصوص در کلان شهرها، ساختمان ها رو به فرسایش می‌روند که این امر سبب می‌ شود که مالکین به فکر تخریب ساختمان قبلی و احداث آپارتمان جدید بیفتند. اما ممکن است مالکین، سرمایه اولیه برای ساخت آپارتمان را نداشته باشند که در این صورت، باید مالک به سازنده ها یا مجریان طرح مراجعه نموده تا آن ها با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان های جدید کرده و در آپارتمان نهایی با مالکین شریک شوند.

برای اینکه روابط بین مالک و سازنده به درستی تنظیم شود و در چارچوبی قانونی قرار بگیرد، بایستی طرفین، قراردادی به نام قرارداد مشارکت در ساخت منعقد نمایند. دلیل لزوم انعقاد چنین قراردادی این است که اولا، از بروز اختلافات بعدی که ممکن است بین آن ها رخ دهد جلوگیری به عمل می آید ، ثانیا، در صورت بروز اختلاف، طرفین این امکان را دارند که با استناد به قرارداد مشارکت در ساخت، بتوانند دعوی مربوط به آن را در مراجع قضایی پیگیری نمایند.

چنانچه با امر مشارکت در ساخت رو به رو هستید؛ در این مقاله با همراه ما باشید، چرا که به موضوعاتی همچون تعریف قرارداد مشارکت در ساخت، موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت، چونگی انتقال سند، حل اختلافات این قرارداد از طریق داوری و به دانلود نمونه قراداد مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده از اهداف مالکین ساختمان های کلنگی است. از جمله عقود پرکابرد و پر سود برای مالکین و سازندگان می‌توان به قرارداد مشارکت در ساخت اشاره کرد. عقد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی است که در ذیل ماده 10 قانون مدنی قرار می‌ گیرد؛ این عقد از ترکیب چند عقد معین تشکیل شده است.

در عقد مشارکت در ساخت مالک یا مالکین سرمایه خود را که همان ملک است و می تواند زمین یا خانه کلنگی باشد در اختیار شخص یا اشخاصی دیگر به عنوان سازنده قرار می‌ دهند در نتیجه سازندگان با هزینه خود اقدام به ساخت آپارتمان مطابق با قرارداد منعقده بین طرفین می‌ کنند و در آخر، طرفین در آپارتمان احداثی شریک می‌ شوند. 

موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت منعقد شده بین مالک و سازندگان، بایستی تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آن‌ ها، مدت قرارداد، موضوع دقیق قرارداد، آورده های دو طرف، نسبت سهم طرفین (سهم الشرکه)، تمام هزینه ها و ... به طور دقیق ذکر شود تا روند فعالیت آن ها مسیر قانونی داشته باشد و از اختلافاتی که ممکن است بین طرفین پیش بیاید جلوگیری شود.

تعهدات مالکین:

تقدیم ملک و ذکر جزییات مربوط به آن، تعهد اصلی مالک است. علت تاکید بر ذکر جزییات و ویژگی های مربوط به ملک این است که تعیین ارزش گذاری این آورده با مالک بوده است و اگر به درستی انجام نشود، سبب بروز اختلافاتی بین طرفین شده که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بسیار مؤثر خواهد بود.

تعهدات سازندگان(مجری طرح):

سازندگان وظیفه ی پیشبرد پروژه ساختمانی، پرداخت هزینه ها و اداره پروژه را دارند. بنابراین نسبت وضوح  تعهدات سازندگان در این عقد نسبت به تعهد مالک بسیار کمتر است؛ بنابراین ذکر دقیق هزینه ها، از بروز اختلافات بعدی که ممکن است به وجود آید جلوگیری به عمل می آورد.

این هزینه ها شامل هزینه های ساختمانی پروژه، هزینه های اداری، هزینه بلاعوض که مربوط به اجاره بهای ملکی است که مالکین در زمان ساخت در آن سکونت خواهند کرد ( زیرا معمولا ملکی که مالکین در آن سکونت دارند در این عقد به عنوان آورده تقدیم می‌ شود)، پرداخت تمامی جرائم مربوط به ملک مانند کمسیون ماده 100، هزینه شهرداری ها و ... است.

مدت قرارداد:

مدت زمان اجرای قرارداد از زمان اخذ مجوز ساخت و بهره برداری و تحویل باید به صورت کاملا دقیق ذکر شود که شامل تاریخ روز ماه و سال است. همچنین، مالکین نیز موظف هستند زمان تحویل ملک به سازنده را در قرارداد به طور کامل مشخص کنند.

نسبت سهم طرفین:

اصطلاحا به سهم هر یک از طرفین در عقود مشارکت در ساخت سهم الشرکه می گویند. در قرارداد، بایستی سهم مالک از کل ملک مشخص بشود. معمولا نحوه تعیین سود در این عقود به صورت 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده است، اما به طور کلی تعیین میزان سهم طرفین براساس توافق آن ها بوده که این موضوع از مواردی مانند عرف نیز اثر خواهد گرفت.

تعیین ارزش گذاری ملک در تعیین سهم طرفین بسیار اثر گذار، است بنابراین بهتر است از نظر متخصصین یا کارشناسان برای تعیین ارزش ملک استفاده شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری به عمل آید. در صورتی که در میزان ارزش آورده یکی از طرفین اشتباهی صورت بگیرد، در این صورت طرف زیان دیده می تواند با استناد به خیار غبن، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید، البته این در صورتی است که اسقاط کافه خیارات از قبل صورت نگرفته باشد.

چگونگی انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه انتقال سند و سهم سازنده در قرارداد های مشارکت در ساخت توسط مالک، یکی از موضوعات بسیار مهم در این قراردادها است. انتقال سند در این قراردادها براساس سه حالت رخ خواهد داد : 

حالت اول

براساس توافق بین مالک و سازنده، آورده ابتدا به سازنده منتقل می‌ شود و بعد از آن بر مبنای چک تضمینی که به مالک داده می‌ شود، در انتهای عملیات ساخت، ملک نهایی براساس، سهم الشرکه به مالک منتقل می‌ شود که انجام این روند براساس توافق،  ممکن است به صورت عکس باشد.

حالت دوم

در این حالت، ممکن است طرفین انتقال سند را منوط به انجام مراحل کنند. به این صورت که طرفین توافق می‌ کنند با انجام مراحل هر بخش، مثلا با اتمام اسکلت بندی ساختمان، دو دانگ طی تنظیم سند رسمی به سازنده منتقل شود.

حالت سوم

در این مرحله مالک به سازنده یک وکالت بلاعزل می‌ دهد. سازنده به عنوان طرف دوم قرارداد با رسیدن پروژه به مرحله مشخصی با استفاده از این وکالت، اقداماتی در جهت تنظیم سند رسمی انجام خواهد داد.

حل و فصل اختلافات از طریق داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

بروز اختلاف و راه فصل آن، موضوع بسیار مهمی در تمامی انواع قرارداد است که باید به آن پرداخته شود. لذا طرفین بایستی برای چنین مسائلی تدابیری از قبل در نظر بگیرند. یکی از شیوه های حل و فصل اختلافات که اخیرا بسیار مرسوم شده است، حل و فصل اختلافات مرتبط با قراردادها از طریق داوری است.

در قراردادهای مشارکت در ساخت بهتر است که طرفین قرارداد در هنگام انعقاد عقد، ذیل یکی از بندها مشخص کنند که کلیه اختلافات مربوط به این قرارداد از طریق داوری حل و فصل شود. همچنین نام داور را به صورت صریح در قرارداد ذکر کنند ، اختیارات او را تعیین کنند و برای طرفین مشخص نمایند که رای صادره از این داور یا دیوان داوری برای طرفین لازم الاجرا خواهد بود.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

دسترسی قبلی طرفین قرارداد به متن یک نمونه قرارداد مشارکت در ساخت سبب می شود که مخاطبین با آگاهی قبلی درباره شیوه نوشتن و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد قرارداد همکاری در ساخت کنند . در ادامه مطالب به یک نمونه متن قرارداد مشارکت در ساخت اشاره کرده ایم که طرفین قرارداد می توانند بر اساس توافقات خود مفاد قرارداد و بند های آن را تغییر دهند.

ماده 1

نظر به اينكه، آقا……………… فرزند ……………… به شناسنامه شماره ………….. صادره از ……………… ساكن ………………(كه از اين پس طرف اول قرارداد ناميده خواهد شد). مالک پلاک فرعی ……………… از اصلی ……………… اراضی ……………… بخش ………………واقع در ……………… است و قصد احداث بنا در پلاک مذكور را دارد و نظر به اينكه آقا……………… فرزند ……………… به شناسنامه شماره ……………… صادره از ……………… ساكن ………………(كه از اين پس طرف دوم قرارداد ناميده خواهد شد) امكاناتی مالی لازم را جهت احداث بنا در ملك موصوفه دارد، به منظور احداث بنا در پلاک مذكور و شركت در عرصه و اعيان پلاک مزبور اين قرارداد بين طرفين منعقد شد.

ماده 2

ارزش عرصه در تاريخ عقد قرارداد معادل ……………… ریال (…………………………تومان) برآورد شده و به توافق هر دوطرف قرارداد رسیده است.

ماده 3

مقرر شد طرف دوم بنايی با مشخصات و طبق نقشه‌ای كه طرفین بر آن توافق کردند و جزء لاينفک آن است و به امضای طرفین رسیده، در پلاک موضوف احداث کند.
تبصره 1- طرف دوم مكلف است بنا را دقيقا بر مبنای پروانه شهرداری و نقشه‌های مصوب احداث نمايد.
تبصره 2- طرف دوم مكلف است كليه ضوابط و قوانين مربوط به عمليات ساختمانی و اصول ايمنی را رعايت كند و طرف اول در اين خصوص مسئوليتی ندارد.

ماده 4

طرف دوم مكلف است فتوكپی كليه اسناد هزينه را اعم از اسناد خريد اجناس يا دستمزدها امضا كرده در پايان هر هفته در اختيار طرف اول قرار دهد. همچنين مكلف است صورت حسابی در دو نسخه ترتيب دهد و در پايان هر هفته نسخه ثانی صورت حساب را امضا كرده در اختيار طرف اول بگذارد. مدارك و صورت حساب های مذكور ملاک محاسبات و روابط مالی طرفين خواهد بود.

5ماده

پس از آن كه هزينه‌ های انجام شده از جانب طرف دوم طبق مدارك ماده 4 به ارزش عرصه(طبق ماده 2) بالغ شده مابقی هزينه ساختمان تا اتمام بنا بالمناصفه پرداخت خواهد شد. به اين منظور طرفين حساب جاری مشتركی در بانك ……………… افتتاح كرده‌اند كه برداشت از آن با دو امضا انجام می‌شود. طرفين مكلفند كليه وجوهی را كه برای مصرف در ساختمان لازم است به اين حساب واريز كنند و كليه پرداخت‌ ها را نيز از اين حساب انجام دهند.

6ماده

طرف دوم مكلف است بنا را مبنای برنامه زمان‌بندی شده‌ای كه به عنوان ضميمه شماره 2 اين قرارداد به امضای طرفين رسيده احداث كند.

7ماده

پس از اتمام بنا، طرف اول مكلف است نسبت به تنظيم سند رسمی انتقال دو دانگ مشاع از ملک(اعم از عرصه و اعیان) به طرف دوم اقدام کند.
تبصره 1- كليه هزينه‌ های لازم برای تنظيم سند رسمی انتقال (اعم از ماليات‌ها و عوارض و جرايم و هزینه تفکیک و غیره) بالمناصفه پرداخت خواهد شد.
تبصره 2- انتقال رسمی ظرف شصت روز از تاريخ صدور گواهی پايان ساختمان بايد انجام شود.

8ماده

طرف اول در صورت تخير در ايفای تعهد موضوع ماده 7 مكلف است بابت هر روز تاخير مبلغ ……………… ریال به طرف دوم بپردازد. پرداخت اين وجه مسقط تعهد طرف اول نخواهد بود و انتقال سه دانگ بايد انجام شود.

9ماده

در صورت بروز اختلاف در تفسير يا اجرای اين قرارداد آقا……………… به نشانی ……………… ……………………………………………….. كه ضمن قبول داوری اين قرارداد را امضا كرده اند، در خصوص مورد به عنوان داور دارای حق صلح و سازش اظهارنظر خواهند كرد و رای ايشان برای طرفين قطعی و لازم الاجرا و غير قابل اعتراض است.

10ماده

اين قرارداد كه مشتمل بر ده ماده و چهار تبصره است در تاريخ ……………… در ……………… بين طرفين امضا و مبادله شد. تعداد نسخ سه نسخه هر نسخه در ……………… صفحه و با اعتبار واحد است.
امضای طرف اول قرارداد......... امضای طرف دوم قرارداد.........امضای داور........

 برای دریافت اطلاعات بیش تر در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت در کانال مشاوره حقوق قراردادها و عقود عضو شوید یا پیج حقوقی دینا را در اینستاگرام دنبال کنید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند با ارائه خدماتی در زمینه قرارداد مشارکت در ساخت به سوالات شما عزیزان پاسخ دهند.