مالیات خانه های خالی

بر مبنای ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم، خانه هایی که بیش از 120 روز در یک سال خالی باشند، مشمول مالیات خواهند شد و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی بر مبنای دستور العمل تنظیمی سازمان مالیات کشور می باشد. بدین نحو که ابتدا ارزش اجاره ماهانه بر اساس متر مربع مشخص و پس از کسر 25 درصد استهلاک و محاسبه نرخ مالیات بر اجاره، مالیات خانه خالی بر اساس تعداد سال هایی که خانه خالی می باشد، محاسبه خواهد شد.

 امروزه یکی از راه های سرمایه گذاری و افزایش سرمایه برای افراد مختلف، خرید ملک و اجاره آن می باشد. البته گاهی اوقات، افراد دارای املاک فراوان که قدرت تاثیر گذاری بر نوسانات قیمت در بازار ملک را دارند با خالی نگه داشتن املاک خود، موجبات بالا رفتن قیمت ملک و اجاره را فراهم آورده و در پی سود خود، منجر به ایجاد ضرر برای عده کثیری می گردند.

یکی از راه های مهار افراد سودجو، در نظر گرفتن مالیات برای خانه های خالی، در صورت عدم اجاره آن ها می باشد. بر اساس ماده یک قانون مالیات های مستقیم باب اول آن، کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی، نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران، به شرح آنچه در مواد این قانون آمده مشمول مالیات می شوند. همچنین در ماده 54 مکرر همین قانون، شرایط خالی لحاظ شدن یک واحد و نرخ مالیات مورد تعلق در صورت خالی بودن واحد، بیان شده است.

از این رو در این مقاله بر آن شدیم تا به توضیح مالیات خانه های خالی، دستور العمل نحوه محاسبه مالیات واحد های خالی و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی بپردازیم. چنانچه سوالاتی پیرامون مالیات خانه های خالی و نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی دارید در ادامه مقاله با ما همراه باشید.

مالیات خانه های خالی چیست

ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم در خصوص تعلق مالیات بر خانه های خالی می باشد. در باب تعلق مالیات به خانه های خالی، پیش از این نیز در قانون مالیات های مستقیم صحبت به میان آمده بود، اما از آنجا که نرخ مالیات تعلق گرفته به خانه های خالی پائین بود و قدرت مهار افرادی که از راه ملک و به قیمت ضرر به دیگران کسب درآمد می کردند را نداشت، طرح اصلاح ماده 54 قانون مالیات های مستقیم، در دی ماه سال 1399، موجب اصلاح موادی از این قانون و تهیه دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی و ابلاغ آن به تمام نهادهای ذی ربط شد.

بر اساس ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم: هر واحد مسکونی واقع در کلیه شهرهای بالای یکصد هزار نفر جمعیت که به استناد ثبت اطلاعات مسکن در سامانه ملی املاک و اسکان کشور، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد، به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت های تبصره 11 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، ماهانه مشمول مالیات بر درآمد اجاره به شرح ماده 54 اصلاحی می شوند که عبارت است از: سال اول 6 برابر مالیات متعلقه، سال دوم 12 برابر مالیات متعلقه و از سال سوم به بعد 18 برابر مالیات متعلقه.

نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی

حال که در خصوص مالیات خانه های خالی بر اساس ماده 54 مکرر اصلاحی قانون مالیات های مستقیم صحبت کردیم، نوبت به صحبت در خصوص نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی از منظر همین قانون و بر اساس مواد 53، 54 و 131 این قانون می رسد. در خصوص نحوه محاسبه خانه های خالی به شرح زیر عمل خواهد شد:

ابتدا ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه بر اساس متر مربع مشخص و محاسبه می شود. برای مثال در خصوص ملکی 100 متری با ارزش اجاره برای هر متر مربع از قرار متری 50 هزار تومان ارزش اجاره ماهانه معادل 5000000=100*50 خواهد بود.

سپس 25 درصد استهلاک آن بر اساس ماده 53 این قانون که اشعار می دارد: "درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌ الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست­ و پنج ‌درصد(25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره". محاسبه می شود. در همین مثال محاسبه 25 درصد استهلاک و کسر آن از قرار تومان 1250000=25%*5000000 و 3750000=5000000-1250000 خواهد شد.

سپس نرخ مالیات اجاره ماهانه بر اساس ماده 131 قانون مالیات های مستقیم که اشعار می دارد: "نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به استثنای مواردی که طبق مقررات این قانون دارای نرخ جداگانه‌ای می‌باشد به شرح زیر است: تا میزان پانصد میلیون ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%) - نسبت به مازاد پانصد میلیون ریال تا میزان یک میلیارد ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد". محاسبه می گردد که بر حسب مثال بالا از قرار تومان 562500=15%*3750000 خواهد شد.

و در نهایت بر اساس آنچه در ماده 54 مکرر این قانون در خصوص مالیات خانه های خالی گفته شده است (در سال اول 6 برابر، در سال دوم 12 برابر، در سال سوم 18 برابر مالیات متعلقه)، مالیات خانه خالی را محاسبه می نماییم. که با توجه به محاسبات بالا عبارت است از:

سال اول مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری برای سال اول ماهانه برابر است با: 3375000=562500*6 تومان.

در سال دوم با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک: 6750000=562500*12 تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.

سال سوم به بعد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک : 10125000=562500*18 مالیات خانه خالی خواهد بود.

دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه‌های خالی

 پس از راه اندازی سامانه املاک و اسکان جهت اطلاع از املاک خالی و اعلام اینکه چه کسانی باید در سامانه املاک و اسکان ثبت نام نمایند، جهت تسهیل در محاسبه مالیات خانه های خالی و وجود یک وحدت رویه در محاسبه مالیات خانه های خالی، دستورالعمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی در سال 1400 توسط سازمان مالیاتی کشور تنظیم و ابلاغ شد که در زیر به بخش های مهم این دستوالعمل اشاره می کنیم که عبارتند از:

ملاک احراز یک واحد مسکونی به عنوان خانه خالی در شهرهای با جمعیت بالای یکصد هزار نفر جهت دریافت مالیات، استعلامات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور می باشد.

مبنای محاسبه و شمول مالیات بر اساس ماده 54 مکرر قانون مالیات های مستقیم اصلاحی، بر مبنای سال مالیاتی (یک سال شمسی) می باشد. 

در یک سال مالیاتی، واحد مسکونی ای خالی تلقی خواهد شد که در یک سال مالیاتی، در ازای یک مالک، بیش از 120 روز خالی از سکنه بوده باشد و مبنای استعلام آن سامانه املاک و اسکان کشور می باشد.

در خصوص واحدهای مسکونی شراکتی که خالی تشخیص داده شده اند، مالیات هر شریک به نسبت سهم او به طور جداگانه محاسبه، اعلام و مطالبه خواهد شد.

در خصوص شهرهای با کمتر از یکصد هزار نفر جمعیت و روستاهای کشور که به استاد سامانه ملی املاک و اسکان کشور در حکم واحد مسکونی خالی تلقی شده اند، جریمه ای معادل بیست درصد مالیات سال اول موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور تعلق خواهد گرفت.

در خصوص اشخاص حقیقی، اداره مالیات ذیصلاح جهت رسیدگی به مالیات خانه خالی، اداره مالیات محل نشانی اصلی مالک یا مالکان در سامانه اسکان و املاک می باشد و در صورت عدم اعلام نشانی هنگام در سامانه املاک و اسکان، اداره مالیات محل یکی از واحد های خالی متعلق به مالک به صورت سیستمی تعیین می گردد، مگر اینکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به صورت سیستمی به سازمان مالیات اعلام نماید.

در صورت توالی سالهای خالی بودن ملک، مالیات خانه خالی در سال دوم خالی بودن، 12 برابر مالیات متعلقه و در سال سوم خالی بودن، 18 برابر مالیات متعلقه می باشد و در غیر این صورت (عدم توالی در خالی بودن ملک ) مالیات خانه خالی، مانند سال اول خالی بودن یعنی  6 برابر مالیات متعلقه می باشد.

ضرایب مالیاتی مندرج در ماده 54 مکرر قانون مذکور برای مالک یا مالکان پنج یا کمتر از پنج واحد خالی بوده و برای مالکان دارای بیش از پنج خانه خالی در هر سال مالیاتی، ضرایب مالیاتی ماده فوق، نسبت به کل واحدها، دو برابر ضرایب مذکور در صدر ماده ۵۴ مکرر فوق اعمال می‌شود.

جهت دانلود دستور العمل نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی می توانید از لینک زیر اقدام به دانلود آن نمائید.

نحوه مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه های خالی 

در بخش های قبل، در مورد مفهوم مالیات خانه های خالی توضیح داده و نحوه محاسبه این نوع از مالیات را شرح دادیم. از آنجا که بر اساس اطلاعیه سازمان امور مالیاتی کشور، مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه های خالی، از طریق درگاه ملی خدمات مالیات my.tax.gov.ir، امکان پذیر بوده، در این بخش، به توضیح نحوه مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه های خالی، پرداخته که مطابق راهنمای تصویری زیر می باشد:

آدرس درگاه ملی خدمات مالیات، یعنی my.tax.gov.ir را در مرورگر دستگاه خود جستجو کرده و بر روی اولین لینک، کلیک نمایید. پس از ورود به صفحه اصلی درگاه ملی خدمات مالیات، صفحه ای مشابه تصویر زیر را ملاحظه می کنید؛ چنانچه، تا به حال، برای ثبت نام در این سایت اقدام نکرده اید، دکمه ثبت نام را کلیک نمایید.

در مرحله بعد، صفحه جدید، مطابق تصویر زیر را ملاحظه می کنید. در این صفحه، اطلاعات مربوط به کد ملی، تاریخ تولد، شماره تلفن همراه (که به نام شما باشد) را در کادرهای مربوطه وارد کرده و پس از وارد کردن تصویر امنیتی، برروی گزینه ثبت نام، کلیک نمایید.

اکنون، نام کاربری (که همان کد ملی شما است) و کلمه عبور، به شماره همراه شما، پیامک می شود. در این مرحله، مجددا گزینه ورود به سایت را کلیک نمایید و پس از وارد کردن نام کاربری و کلمه عبور در کادرهای مربوطه، دکمه ورود به پنل کاربری را بزنید.

در این مرحله از مراحل مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه های خالی، یک کد شش رقمی، به شماره همراه شما پیامک می شود. این کد را در کادر مربوطه وارد کرده و دکمه ورود به سامانه را کلیک نمایید.

به منظور مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه های خالی، بر روی عبارت (واحدهای مسکونی خالی از سکنه) در منوی سمت راست صفحه کلیک کنید.

چنانچه، اطلاعات ملک شما به عنوان خانه خالی، برای سازمان امور مالیاتی کشور، ارسال شده باشد، در این قسمت، اطلاعات مرب,طه را مشاهده کرده و می توانید برای پرداخت بدهی مالیاتی خود اقدام نمایید. ضمنا، آخرین زمان پرداخت این مالیات تا 30 بهمن ماه سال جاری می باشد. در بخش بعد، به توضیح نحوه پرداخت مالیات خانه های خالی می پردازیم.

نحوه پرداخت مالیات خانه های خالی

در قسمت قبل، به توضیح نحوه مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه های خالی، پرداخته و گفتیم که این استعلام، از طریق درگاه ملی خدمات مالیات my.tax.gov.ir، امکان پذیر می باشد. اما پس اینکه مالکین خانه های خالی، برای مشاهده و استعلام میزان مالیات خانه های خالی، اقدام نمودند، لازم است تا مالیات مربوطه را به حساب سازمان امور مالیاتی کشور واریز نمایند. به همین دلیل، در این بخش، به توضیح نحوه پرداخت مالیات خانه های خالی می پردازیم که طبق راهنمای تصویری زیر می باشد:

مرورگر دستگاه خود را باز کرده و آدرس درگاه ملی خدمات مالیات، یعنی my.tax.gov.ir را جستجو کرده و بر روی اولین لینک، کلیک نمایید. پس از ورود به صفحه اصلی درگاه ملی خدمات مالیات و انجام ثبت نام، مطابق راهنمای بخش قبل، نام کاربری و رمز ورود خود را در کادرهای مربوطه وارد کرده و دکمه ورود به پنل کاربری را بزنید.

اکنون، یک کد شش رقمی، به شماره همراه شما پیامک می شود. به منظور ورود به سامانه پرداخت مالیات خانه های خالی، این کد را در کادر مربوطه وارد کرده و بر روی دکمه ورود به سامانه کلیک نمایید.

در این مرحله، با کلیک بر روی عبارت پرداخت قبض های مالیات، می توانید برای پرداخت مالیات خانه های خالی مربوط به ملک خود، اقدام نمایید.

شایان ذکر است پس از ابلاغ نهایی مبلغ مالیات، مالکان یک ماه فرصت پرداخت خواهند داشت . اگر مالک مالیات مربوطه را پرداخت نکند با صدور برگ قطعی مالیات مورد نظر از ایشان مطالبه خواهد شد و اگر وی نسبت به آن اعتراضی داشته باشند این اعتراض در هیات های حل اختلاف مالیاتی مورد رسیدگی قرار گرفته و پس از انجام این فرایند و عدم پرداخت مالیات قطعی توسط مالک، خانه خالی ممنوع المعامله خواهد شد و اجازه انتقال به دیگری را نخواهد داشت و اگر دفترخانه ای نسبت به انتقال این موضوع اقدام کند قبل از اینکه مفاصاحساب مالیاتی مربوط به ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌‏های مستقیم را بگیرد، متضامنا در پرداخت مالیات مسئول خواهد بود.

لازم به ذکر است که مودیان مالیاتی، می توانند از طریق سامانه پرداخت قبوض مالیاتی payments.tax.gov.ir نیز برای پرداخت قبض های مالیاتی خود اقدام نمایند. برای آشنایی با این سامانه و نحوه پرداخت مالیات از طریق آن، مطالعه مقاله زیر، پیشنهاد می شود.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون نحوه محاسبه مالیات خانه های خالی پاسخ دهند.