قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

قانون تمدید اجاره در زمان کرونا ۱۴۰۴ که با عنوان قانون حمایت از مستاجران 1404 نیز شناخته می شود، به منظور حمایت از مستاجران در دوران بحران کرونا به تصویب رسید. این قانون به مستاجران اجازه می دهد که اجاره نامه های خود را بدون افزایش هزینه ها تا 3 ماه بعد از پایان شیوع کرونا تمدید کنند.

قانون تمدید اجاره در زمان کرونا ۱۴۰۴، با هدف پشتیبانی از مستاجران در دوران همه گیری کرونا تصویب شد. این قانون که با عنوان قانون حمایت از مستاجران 1404 نیز شناخته می شود، اجازه می دهد تا مستاجران بتوانند بدون افزایش هزینه ها و بدون نگرانی از تخلیه، اجاره نامه های خود را تمدید کنند و در محیط امن خود به زندگی ادامه دهند.

از آنجایی که اهمیت این موضوع بسیار بالاست، ستاد ملی مقابله با کرونا به عنوان مهم ترین نهاد سیاستگذار در راستای مقابله با بیماری کرونا و بهبود اوضاع و شرایط اقتصادی و اجتماعی، مصوبه ای تحت عنوان قانون تمدید اجاره در زمان کرونا تصویب کردند که در سال گذشته نیز مجددا تمدید و به تصویب رسید که بر اساس این قانون، تمدید اجاره در زمان کرونا تحت شرایطی ، به صورت اجباری انجام شود؛ مگر در موارد استثنائی.

به همین مناسبت در ادامه این مقاله قانون تمدید اجاره در زمان کرونا سال 1404 چیست، شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا سال ۱۴۰۴ کدام هستند و استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال 1404 شامل چه مواردی می باشد؛ مورد بررسی قرار گرفته است. 

قانون تمدید اجاره در زمان کرونا ۱۴۰۴

پس از شیوع و گسترش بیماری کرونا، متولیان امر تلاش کردند تا قوانینی در جهت حمایت اقتصادی از اقشار جامعه و جلوگیری از بروز آسیب به آنها تصویب نمایند که یکی از مهم ترین آنها، مصوبه ای با مضمون قانون تمدید اجاره در زمان کرونا 1404بود. به همین منظور، علاوه بر قانون مالیات بر درآمد اجاره ملک، ستاد ملی مقابله با کرونا در تاریخ هشت تیر هزار و سیصد و نود و نه در خصوص قراردادهای اماکن استیجاری مصوبه ای به تصویب رسانید که متن این مصوبه قانونی به شرح زیر است:

"با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا و همچنین تحریم‌ های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ هشت تیر ماه هزار و سیصد و نود و نه هنوز تمدید نشده است، در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا سه ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌گردد."

بر اساس این قانون یا به عبارت دیگر مصوبه ستاد ملی کرونا که در حکم قانون است، تمدید قرارداد اجاره در مورد اجاره هایی که مربوط به املاک مسکونی بودند و تا تاریخ 8 تیر ماه هزار و سیصد و نود و نه تمدید نشده بودند، در صورتی که مستاجر تمایل به تمدید قرارداد اجاره می داشت، حتی در صورتی که مالک راضی نبود، قراداد اجاره به صورت خودکار و اتوماتیک قابل تمدید می شد و نیازی هم به تنظیم نمونه قرارداد اجاره آپارتمان نبود.

از آن جهت که در این مصوبه، قراردادهای اجاره تا سه ماه پس از پایان کرونا قابل تمدید بودند، این مصوبه که در ابتدا برای سال هزار و سیصد و نود و نه بود، در مورد قراردادهای اجاره در سال گذشته نیز معتبر بود و چون در سال گذشته نیز شیوع بیماری کرونا کماکان ادامه داشت، تمدید قراردادهای اجاره سال قبل نیز با استناد به همین مصوبه امکان پذیر بود.

به عبارت دیگر، مالکان نمی توانستند بدون دلیل موجهی مستاجران خود را به اصطلاح جواب کرده و از منزل اجاره ای بیرون کنند؛ بلکه بر اساس این قانون، قرارداد اجاره املاک مسکونی در سال قبل، به صورت خودکار قابل تمدید بودند که البته تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا منوط به وجود شرایطی بود که در ادامه ذکر می شود و در موارد استتثنائی، قرارداد اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا قابل تمدید نبود.

شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا 1404

همانگونه که در قسمت قبل بیان شد، مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا در خصوص تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال 1404 نیاز به تصریح قانون گذار بر تمدید آن دارد. با این حال، در مصوبه ستاد مقابله با کرونا، شرایطی برای تمدید اجاره با عنوان شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا 1404 پیش بینی شده بود که در این بخش، به آن پرداخته شده است.

یکی از مهم ترین شرایط تمدید قرارداد اجاره این بود که حتما تا سقف تعیین شده در قانون، نرخ اجاره بها یا مبالغ رهن، افزایش پیدا کند که این مبلغ اضافه در تهران 25 درصد، در کلان شهرها 20 درصد و برای سایر شهرها تا 15 درصد بود. چرا که بر اساس متن این مصوبه:

"حداکثر افزایش میزان اجاره‌ بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا 25 درصد، کلان‌ شهرهای دیگر شامل شهرهای مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم و کرمانشاه تا 20 درصد و سایر شهرهای کشور تا 15 درصد خواهد بود." بر این اساس ، شرایط تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا آن بود که موجر یا اجاره دهنده صرفا تا سقف 25، 20 و 15 درصد می توانستند مبالغ اجاره بها یا رهن را افزایش دهند.

با این حال اگر مستاجر و موجر در خصوص نحوه تعیین میزان اجاره بها با مبالغی بیشتر از قانون ستاد ملی مقابله با کرونا توافق می کردند و به عبارت دیگر، مستاجر راضی بود که مبلغ اجاره بهای بیشتری برای تمدید قرارداد اجاره بپردازد، همان توافق محترم بوده و مورد عمل قرار می گرفت، اما اگر مستاجر راضی به پرداخت مبالغ بیشتری نبود، صرفا در چارچوب درصدهای ذکر شده، مبلغ اجاره بها قابل افزایش بود.

همچنین گفتنی است که در صورتی که مستاجر تمایلی به تمدید قرارداد اجاره در زمان کرونا را نمی داشت، موجر به استناد این قانون نمی توانست مستاجر را مجبور به تمدید قرارداد اجاره نماید؛ بلکه قانون و مصوبه تمدید قراداد اجاره سال قبل در راستای حمایت از مستاجران وضع شد و به موجب آن، صرفا امکان اجبار موجر یا مالک به تمدید قرارداد اجاره وجود داشت.

استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا

در قسمت قبل شرایط تمدید قرارداد اجاره بر اساس قانون و مصوبه تمدید اجاره در زمان کرونا برای سال قبل را مورد بررسی قرار داده شد. با این حال نکته مهمی که در این خصوص وجود دارد آن است که تمدید اجباری قرارداد اجاره، به همان اندازه ای که به نفع مستاجران بوده و از صدور حکم تخلیه مستاجران جلوگیری می کرد، به ضرر مالکان بود.

چرا که تا اندازه زیادی تصرفات مالک در ملک اجاره ای را محدود می کرد و از همین رو، چنین مصوباتی اصولا خلاف احترام به اصل مالکیت و سلطه افراد بر اموال شان می باشد. به همین دلیل در مصوبه تمدید قرارداد اجاره که در سنوات گذشته به تصویب رسید و اعمال آن در سال ۱۴۰۴ نیاز به تصریح قانون گذار بر تمدید مصوبه در این سال دارد، استثنائاتی برای تمدید قرارداد اجاره پیش بینی کرده بود که در صورت وجود استثنائات مذکور، قرارداد اجاره تمدید نمی شد و مستاجر باید ملک مورد اجاره را تخلیه می نمود.

املاک مورد اجاره ای که قبلا یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستاجر می ‌بایست ظرف ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل ملک مورد اجاره اقدام می نمود. بنابراین در صورتی که ملک مورد اجاره با عقد بیع به دیگری منتقل شده بود، مستاجر باید ملک را تخلیه می کرد.

مستاجرینی که در دوره قرارداد اجاره بر اساس مصوبه، به تشخیص دادگاه صالح به تکالیف قانونی مستاجر عمل نمی کردند و موجب تضییع حقوق موجر می شدند مشمول مصوبه نبودند. مانند موردی که مستاجر هزینه های قبوض مصرفی یا شارژ ملک مورد اجاره را پرداخت ننموده است که در چنین شرایطی مالک می توانست در مراجع قضایی صدور حکم تخلیه مستاجر را تقاضا کند و در صورت اثبات عدم انجام تعهدات توسط مستاجر، حکم تخلیه صادر می شد.

مانند حالتی که رفتار مستاجر خلاف عرف بود و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده بود و یا آنکه مستاجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره ‌نامه اعم از کاربری می کرد.

در صورتی که مالک به منظور تخریب واحد مسکونی، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات ساختمان را اخذ کرده بود، مستاجر باید اقدام به تخلیه مال مورد اجاره می کرد.

در صورتی که مشخص می شد موجر و افراد تحت تکفل وی صرفا مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بودند و نیاز مالک و افراد تحت تکفل موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز می شد، قرارداد اجاره قابل تمدید نبود.

چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات ثابت کننده و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت نمی کرد؛ چرا که عدم پرداخت اجاره بها در قرارداد اجاره سبب متضرر شدن مالک بود و قرارداد اجاره قابل تمدید نمی شد.

در صورتی که مستاجر با افزایش مبلغ اجاره با نرخ ‌های فوق‌الذکر در مصوبه تمدید قرارداد اجاره سال هزار و چهارصد، یعنی 15 و 20 و 25 درصد موافقت نمی کرد، واحد قابل تخلیه بود.

گفتنی است که در صورت عدم وجود موارد استثنائات تمدید اجاره مطابق قانون تمدید اجاره در زمان کرونا، نمی شد مستاجر را از ملک مورد اجاره بیرون کرد و مراجع قضایی نیز با استناد به همین مصوبه و قانون حکم تخلیه ملک مورد اجاره را صادر نمی کردند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص قانون تمدید اجاره در زمان کرونا در کانال تلگرام عقود و قراردادها عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قانون تمدید اجاره در زمان کرونا پاسخ دهند.