مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴

مالیات بر درآمد اجاره ملک ۱۴۰۴، بخشی از نظام مالیاتی کشور است که مالکان ملک را موظف میکند تا بخشی از درآمد حاصل از اجاره را به دولت پرداخت کنند. برای محاسبه آنلاین مالیات اجاره خانه 1404، می توان از پلتفرم های رسمی اداره مالیاتی یا سامانه های اینترنتی مرتبط استفاده کرد که فرآیند را ساده و شفاف میکند. پرداخت این مالیات در بازه های زمانی تعیین شده اجباری و بر اساس جدول مالیات اجاره قابل پرداخت است.

مالیات بر درآمد اجاره ملک با هدف تنظیم درآمدهای غیرکاری و توزیع عادلانه تر هزینه های عمومی طراحی شده، بر مبنای درآمد ناخالص اجاره های سالانه و پس از کسر معافیت های قانونی محاسبه میشود. دولت با ارائه سامانه های دیجیتال مانند پلتفرم مالیاتی، فرآیند محاسبه و پرداخت را برای مالکان تسهیل کرده است، اما مسئولیت نهایی رعایت موعد مقرر و صحت اطلاعات ثبت شده بر اساس جدول مالیات اجاره بر عهده خود آنهاست.

اهمیت مالیات بر درآمد اجاره ملک 1404 تنها به جنبه مالی ختم نمیشود، بلکه نقش کلیدی در تنظیم بازار مسکن و کاهش نابرابری های اقتصادی دارد. این مالیات با هدف تامین بخشی از درآمدهای دولت برای ارائه خدمات عمومی مانند توسعه زیر ساخت ها، حمایت از گروه های آسیب پذیر و بهبود نظام مسکن طراحی شده است. همچنین، با مالیات گیری از درآمدهای غیرکاری مانند اجاره، فشار مالیاتی از بخش تولید کننده کاسته شده و عدالت اقتصادی تقویت میشود. از سوی دیگر، شفافسازی فرآیند محاسبه به صورت آنلاین و پرداخت این مالیات، به کاهش فساد و فرار مالیاتی کمک میکند و اعتماد عمومی به نظام مالیاتی را افزایش میدهد. 

از این رو، در این مقاله، به تعریف مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴ پرداخته شده و پس از تشریح نحوه محاسبه آنلاین و دستی میزان مالیات بر درآمد اجاره مستغلات در سال 1404، موارد معافیت این نوع از مالیات و مهلت پرداخت توضیح داده شده است.

مالیات بر درآمد اجاره ملک چیست؟

در پاسخ به این پرسش که مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴ چیست؟ باید گفت، مالیات در یک تقسیم بندی کلی، به مالیات های مستقیم و غیر مستقیم تقسیم می شود. از زیر مجموعه های مالیات مستقیم، مالیات بر درآمد بوده که خود، به پنج گروه تقسیم می گردد و عبارتند از : مالیات بر درآمد حقوق، مالیات بر درآمد مشاغل، مالیات بر درآمد اشخاص حقوقی، مالیات بر درآمد اتفاقی و مالیات بر درآمد املاک و مستغلات.

مالیات بر درآمد املاک نیز خود به انواع مختلف، تقسیم شده که عبارتند از: مالیات بر نقل و انتقال ملک که در هنگام انتقال مالکیت ملک دریافت می شود؛ مالیات بر درآمد اجاره که موضوع بحث این مقاله می باشد؛ و مالیات بر مستغلات خالی، که با شرایطی، از خانه ها و املاک خالی و بدون متصرف، دریافت می گردد.

مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404 به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیاتی است که از فرد اجاره دهنده، اخذ می شود. به این ترتیب، بر درآمدی که اجاره دهنده، از راه اجاره دادن ملک، کسب کرده، با شرایط مقرر در قانون، مالیات تعلق می گیرد که به این مالیات، مالیات بر درآمد اجاره ملک یا به اختصار مالیات اجاره گفته می شود. 

ملکی که به واسطه کسب درآمد از اجاره آن، مشمول مالیات اجاره می گردد، می تواند ملک مسکونی، اداری و یا تجاری باشد. بنابراین، هرچند میزان اجاره بها، مبلغ نهایی میزان مالیات بر در آمد اجاره مستغلات 1404 را تعیین می کند، اما کاربری ملک، در شمول آن، نسبت به قوانین مربوط به مالیات بر درآمد اجاره ملک، بی تاثیر است.

مطابق ماده 53 قانون مالیات های مستقیم : « درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می گردد، عبارتست از کل مال ‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی، پس از کسر بیست و پنج ‌درصد، بابت هزینه ‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک، نسبت به مورد اجاره. » بنابراین، همانطور که ملاحظه می شود، مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴، به 75 درصد اجاره بهای تعیین شده تعلق می گیرد.

مالیات بر درآمد اجاره ملک بر عهده چه کسی است؟

در بخش قبل گفتیم که مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴، به عنوان یکی از انواع مالیات بر درآمد املاک، مالیاتی است که از فرد اجاره دهنده، اخذ می شود. فرد اجاره دهنده، می تواند مالک ملک بوده ( در اجاره دسته اول ) یا مستاجری باشد که با داشتن حق اجاره مجدد، ملک تحت اجاره خود را به شخص ثالثی اجاره می دهد ( در اجاره دست دوم ). بنابراین، مالیات بر اجاره در سال 1404، ارتباطی به مستاجر ملک نداشته و بر عهده اجاره دهنده آن است.

تنها تفاوت مالیات بر اجاره مالک اصلی و مالیات بر اجاره، توسط مستاجر اول، آن است که ماخذ مالیات بر اجاره مالک اصلی، 75 درصد اجاره بهای سالیانه بوده، در حالی که این ماخذ، برای اجاره مجدد، توسط مستاجر، تفاوت اجاره بهای پرداختی توسط او به مالک و اجاره بهای دریافتی توسط او، از مستاجر دوم می باشد.

میزان و جدول نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404

بنا بر اعلام سخنگوی کمیسیون تلفیق مجلس، بر اساس تصمیم اتخاذ شده در کمیسیون تلفیق مجلس، میزان مالیات بر مستغلات و اجاره در سال گذشته، افزایش نیافت و نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال گذشته، همانند سال های قبل بود که با توجه به عدم اعلام نرخ مالیات بر درآمد در سال ۱۴۰۴​، این مبالغ و نرخ ها در این سال نیز برقرار هستند(در صورت اعلام نرخ مالیات بر درآمد اجاره ملک 1404، متن مقاله بروزرسانی می شود).

نرخ مالیات بر درآمد اجاره املاک برای اشخاص حقوقی، به طور ثابت 25 درصد بوده و برای اشخاص حقیقی در سال گذشته، مطابق ماده 131 قانون مالیات های مستقیم، به صورت زیر بوده است:

طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی ، سرپرستان خانوار، اعم موجر یا مستاجر ملک، موظف هستند تا با ورود به سامانه املاک و اسکان amlak.mrud.ir، اطلاعات ملک ( برای موجرین ) و وضعیت اسکان ( برای مستاجرین ) را ثبت نمایند. ضمانت اجرای عدم ثبت ملک در سامانه املاک و اسکان amlak.mrud.ir، برای موجرین، جریمه مالیاتی تا هجده برابر هزینه اجاره سالانه یک واحد از مالک، می باشد. 

نحوه محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴

بر اساس ماده 54 قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم : « درآمد اجاره، بر اساس قرارداد، اعم از رسمی یا عادی، مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد ( ۸۰%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد ... ، میزان اجاره بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد. » 

بر اساس این ماده، تمامی اجاره دهندگان ملک، فارغ از اینکه قرارداد داشته باشند یا خیر و قرارداد آن ها، رسمی باشد یا عادی، موظف به پرداخت مالیات بر اجاره مغازه و ملک خود، در سال ۱۴۰۴ هستند و باید در مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی، اقدام به ثبت اظهارنامه خود کنند. نحوه محاسبه میزان مالیات بر درآمد اجاره مستغلات در سال 1404مطابق ترتیب زیر می باشد:

۱در مرحله اول، اجاره بهای سالیانه محاسبه می شود؛ به این ترتیب که اجاره بهای ماهیانه در عدد 12 ضرب شده و چنانچه، مبلغی از وجه پرداختی به موجر، به صورت پول پیش باشد، 18 درصد از آن با اجاره بها جمع بسته می شود.

۲ همانطور که گفتیم، مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404 همچون مالیات بر اجاره مستغلات سال های گذشته، به 75 درصد اجاره بها تعلق می گیرد. بنابراین عدد به دست آمده در مرحله قبل باید در 75 ضرب شود.

۳ عدد به دست آمده که درآمد سالیانه مشمول مالیات است، بر اساس جدول زیر، در درصد مالیاتی مربوطه ضرب شده و حاصل نهایی، مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴ خواهد بود.

برای درک بهتر نحوه محاسبه میزان مالیات بر درآمد اجاره مستغلات در سال 1404، به این مثال توجه نمایید: فرض کنید ملکی، با مبلغ پیش یا همان رهن 20 میلیون تومان و اجاره بهای ماهیانه پانصد هزار تومان، اجاره داده شده؛ در این صورت، حاصل ضرب 500 هزار تومان، در عدد 12 ( ماه )، مبلغ 6 میلیون تومان می باشد و 18 درصد پول پیش نیز مبلغ 3 میلیون و ششصد هزار تومان خواهد بود که این دو عدد، با هم جمع شده و حاصل، نه میلیون و ششصد هزار تومان می شود.

حال، از آنجا که فقط 75 درصد این مبلغ، مشمول مالیات اجاره 1404می شود، این عدد را در 75 درصد، ضرب می کنیم که حاصل، 7 میلیون و دویست هزار تومان می گردد. عدد 7 میلیون و دویست هزار تومان، درآمد اجاره ملک مشمول مالیات ۱۴۰۴ بوده که برای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره این ملک در سال 1404، مطابق جدول زیرعمل می کنیم.

همانطور که در جدول بالا ملاحظه می کنید، نرخ مالیاتی تا 50 میلیون تومان درآمد اجاره ملک، 15 درصد بوده که حاصل ضرب 7 میلیون و دویست هزار تومان در 15 درصد، رقم 1 میلیون و هشتاد هزار تومان می باشد و این مبلغ، میزان نهایی مالیات بر درآمد این ملک در سال ۱۴۰۴ خواهد بود. نحوه محاسبه آنلاین مالیات بر درآمد اجاره ملک 1404، با مراجعه به سایت tax.gov.ir و پس از پر کردن اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ملک خواهد بود.

پس از محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404 و مشخص شدن میزان این مالیات، گام بعد، پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴، است. از آنجا که مطابق قوانین مالیاتی، پرداخت مالیات بر درآمد اجاره سال 1404 تنها از طریق ثبت اظهارنامه مالیاتی امکان پذیر می باشد، مطالعه مقاله زیر توصیه می گردد.

چه کسانی از مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404 معاف می باشند؟

در قسمت های قبل، توضیح دادیم که نحوه محاسبه آنلاین و دستی میزان مالیات بر درآمد اجاره مستغلات در سال ۱۴۰۴ چگونه است. در این قسمت، قصد داریم، درباره افراد معاف از پرداخت این نوع از مالیات، صحبت کنیم. بر اساس تبصره های ماده 53، ماده 55 و 57 قانون مالیات های مستقیم، گروهی از افراد، از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴ معاف می باشند. موارد معافیت از مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404 به شرح زیر است:

۱خانه های سازمانی که تحت مالکیت اشخاص حقوقی می باشند.

۲ املاکی که مورد سکونت پدر، مادر ، همسر ، فرزند یا اجداد و افراد تحت تکفل مالک می باشند.

۳املاکی که به طور مجانی، در تصرف وزارتخانه‌ ها و موسسات دولتی، دستگاه هایی که بودجه آن ها، به وسیله دولت تامین می‌شود، شهرداری‌ ها و دهیاری ‌ها می باشند.

۴در صورت فروش ملک و درج این شرط که مالک پیشین ملک، خود تا مدتی، در ملک فروخته شده، سکونت داشته باشد؛ که مدت این سکونت، حداکثر تا 6 ماه است.

۵مالکان مجتمع‌ های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن، بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ‌ساخته می شوند.

۶املاک مورد اجاره، در تهران، تا یکصد و پنجاه مترمربع و در سایر نقاط تا دویست مترمربع.

مالکین املاکی که مطابق توضیحات بالا، ملزم به پرداخت مالیات بر اجاره املاک می باشند، لازم است تا در مهلت تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی، اقدام به ثبت اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک نمایند. هم چنین، افرادی که ملک خود را به خانوارهای تحت پوشش کمیته امداد یا بهزیستی اجاره می دهند؛ از صد در صد معافیت مالیات بر درآمد اجاره بهره مند خواهند بود.

این رقم برای موجرانی که خانه خود را به کارگر یا کارمند تامین اجتماعی اجاره می دهند؛ تا سقف معافیت بر حقوق مستاجر و برای انعقاد قراردادهای دو تا سه ساله، بین 70 تا 100 درصد معافیت خواهد بود. هم چنین، مالکان املاک صد و پنجاه متر در تهران و بیش از دویست متر در مراکز سایر استان‌ ها، اگر قرارداد اجاره ملک خود را بلندمدت و دو ساله با مستاجر منعقد نمایند، تا 70 درصد و برای قراردادهای سه ساله تا 100 درصد از پرداخت مالیات معافند.

مهلت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴ 

در قسمت های قبل، توضیح دادیم که مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴ چیست و چه افرادی، بر اساس قانون مالیات های مستقیم، از پرداخت این نوع از مالیات، معاف می باشند. پس از توضیح در خصوص موارد فوق، در این بخش از مقاله، قصد داریم، درباره مهلت پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404، از طریق درگاه ملی خدمات مالیات my.tax.gov.ir صحبت کنیم. 

به طور معمول و هر ساله، مهلت ثبت نام اظهارنامه مالیاتی اجاره املاک و پرداخت آن، تا پایان تیر ماه می باشد که در سال گذشته، به دلیل شیوع بیماری کرونا، این مهلت، تا 31 شهریور ماه نیز تمدید شد. با توجه به این روند، مهلت پرداخت این مالیات، در سال 1404 نیز به همین صورت خواهد بود.

سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک estr.tax.gov.ir

سازمان امور مالیاتی کشور، همانند سایر نهادها و سازمان های دولتی، دارای سامانه ها و سایت های اختصاصی بوده که انجام امور مربوط به مالیات را برای مودیان، تسهیل و تسریع می کند. یکی از این سامانه ها، درگاه ملی خدمات مالیاتی می باشد که امکانات متنوعی، از جمله ثبت نام اظهارنامه مالیاتی و پرداخت مالیات نقل و انتقال خودرو را برای متقاضیان، فراهم کرده است.

سامانه مالیات بر درآمد اجاره ملک، به آدرس estr.tax.gov.ir، بخشی از درگاه ملی خدمات مالیاتی بوده که از طریق آن، مودیان مالیاتی می توانند اظهارنامه مالیات بر درآمد اجاره ملک خود را ثبت کنند بدین منظور، متقاضیان، پس از ورود به درگاه ملی خدمات مالیاتی، باید از طریق گزینه دریافت الکترونیکی اظهارنامه مالیات بر درآمد املاک اجاری، اقدام نمایند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال ۱۴۰۴ در کانال تلگرام حقوق تجاری عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون مالیات بر درآمد اجاره ملک در سال 1404 پاسخ دهند.