قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376

قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376، دو قانون حاکم بر قرارداد های اجاره هستند. قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تنها بر قراردادهای تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند، حاکم بوده، اما قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، بر کلیه قرارداد اجاره، اعم از مسکونی ، اداری و تجاری، حاکم می باشد.

اجاره، عقدی معوض می باشد که در آن، منافع به صورت رایگان، تملیک نمی‌ شود. به عبارت دیگر، زمانی که بین دو نفر، قراردادی با عنوان اجاره، منعقد می گردد، فردی، مال خود را در ازای دریافت مبلغی به دیگری می دهد تا از منافع آن استفاده نماید. طرفین عقد اجاره را موجر، یعنی اجاره دهنده و مستاجر، یعنی اجاره کننده می‌ نامند و مورد اجاره را عین مستاجره می‌ گویند.

در رابطه موجر و مستاجر، به طور کلی و با توجه به سال انعقاد عقد اجاره، احکام دو قانون بر این عقد بار می‌ شود. یک ، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و دو، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، که هر کدام از این قوانین، احکام مخصوص به خود را داشته؛ و ضمنا باید بررسی گردد تا مشخص شود، چه قانونی بر قرارداد اجاره، حاکم می باشد.

با توجه به اهمیت این موضوع، در این مقاله قصد داریم، در ابتدا، به این سوال پاسخ دهیم که قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟ سپس در ادامه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 را بررسی کنیم. سپس در ادامه، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 را تحلیل نماییم. اگر در خصوص این موضوع، سوالاتی دارید، در این مقاله همراه ما باشید.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356

در پاسخ به این سوال که قانون روابط موجر و مستاجر چیست؟ باید گفت به طور کلی، دو قانون، بر روابط موجر و مستاجر، در کشور ما، حاکم می باشد که یکی از آنها، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 است. البته، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، تنها بر قراردادهای تجاری که قبل از سال 1376 منعقد شده اند، حاکم می باشد. این قانون، نکات مخصوص به خود را دارد، که در ادامه به توضیح این نکات می پردازیم:

این قانون، در 31 ماده، تنظیم شده است.

به موجب ماده 30 این قانون، احکام این قانون، آمره هستند؛ به این معنی که توافق بر خلاف شرایط و احکام مقرر در این قانون، باطل و بلااثر است .

قرارداد اجاره، می‌ تواند به صورت کتبی و شفاهی منعقد گردد. ماده 1 این قانون، در این خصوص مقرر داشته: " ... اعم از این که نسبت به مورد اجاره، سند رسمی یا ‌عادی، تنظیم شده یا نشده باشد ، مشمول مقررات این قانون است ."

تعیین مدت در اجاره اماکن تجاری، جنبه صوری داشته و موجر، به جز موارد استثنایی که در ماده 14 تعیین شده اند، نمی‌ تواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را مطرح کند . به این ترتیب، تمدید قرارداد اجاره به صورت خودکار انجام می گیرد.

در این قانون، در روابط موجر و مستاجر مربوط به اماکن تجاری، مستاجر به هنگام تخلیه عین مستاجره ، سرقفلی را به نرخ عادله روز از موجر دریافت می‌ کند. اعم از آن که به هنگام عقد، به موجر، سرقفلی داده باشد یا خیر. البته مستاجر در مواردی از حق سرقفلی محروم می‌ شود. این موارد، شامل تغییر شغل ، عدم پرداخت اجاره بها ، تعدی و تفریط مستاجر می باشد.

به موجب ماده 31 این قانون، دایره شمول روابط موجر و مستاجر، منوط به بخش هایی است که در آن نقاط، این قانون به‌ مرحله اجرا گذاشته شده و یا وزارت دادگستری یا وزارت مسکن و شهرسازی، لزوم اجرای آن را آگهی کرده باشند.

در این قانون ، رعایت شرایط شکلی، الزامی نمی باشد. زیرا در خصوص شکل و نوع قرارداد و عنوان عقد و تعداد نسخ و امضا متعاملین و یا وجود شهود، الزاماتی در این قانون، وجود ندارد.

این قانون ، بر خلاف قانون روابط موجر و مستاجر 1376، قانونی است که حمایت از مستاجر را در دستور کار قرار داده است .

لازم است به این نکته اشاره شود که دریافت حکم تخلیه مستاجر، تنها در صورتی ممکن است که موجر به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کرده و دادخواست تخلیه ملک را تنظیم نماید و یا به سامانه adliran.ir مراجعه کرده و ثبت دادخواست نماید. به موجب این قانون، شورای حل اختلاف، صلاحیت رسیدگی و صدور حکم تخلیه را ندارد و این حکم، باید توسط خود دادگاه صادر گردد.

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376

در بخش قبل، نکات مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 را بررسی کردیم و گفتیم این قانون، تنها در قراردادهای اجاره تجاری حاکم می شود. حال در این بخش قصد داریم، در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 صحبت کنیم. نکات و ویژگی‌ های قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، شامل موارد ذیل می باشد:

این قانون، در 13 ماده به تصویب رسیده است.

از تاریخ لازم الاجرای این قانون، یعنی 02/07/1376 ( چون، تاریخ انتشار این قانون 17/06/1376 بوده است و قوانین 15 روز بعد از انتشار، لازم الاجرا می‌ شوند ) اجاره کلیه اماکن، اعم از مسکونی ، تجاری ، محل کسب و پیشه ، اماکن آموزشی ، خوابگاه‌ های‌ دانشجویی و ساختمان‌ های دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد می شود، تابع سه قانون ذیل می باشد:

قانون مدنی

 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 

شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر

قانون سال 1376، یک قانون غیر آمره است . به عبارت دیگر، قانون تشریفاتی است . چرا که، انتهای ماده 1 این قانون، اختلافات ناشی از قرارداد اجاره را یا تابع قانون مدنی یا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 دانسته و یا اینکه می توان به شرایط ‌مقرر بین موجر و مستاجر رجوع شود .

به موجب ماده 2 این قانون ، قرارداد اجاره، باید کتبی باشد . قانون گذار، قرارداد شفاهی را از شمولیت این قانون، خارج کرده است.

به موجب ماده 2 قانون، قرارداد اجاره، باید مدت دار باشد . در غیر این صورت، عقد، باطل است؛ چرا که، دایمی بودن عقد اجاره، خلاف مقتضای ذاتی عقد است . نکته‌ای که در بحث اجاره اشیا در ماده 468 قانون مدنی، اینگونه بیان شده است : « در اجاره اشیاء، مدت اجاره، باید معین شود و الا اجاره، باطل است . » بنابراین، موجر به موجب ماده 3 این قانون، می‌ تواند در پایان مدت، تخلیه عین مستاجره را از مستاجر تقاضا نماید.

در رابطه با سرقفلی ، این قانون و آیین نامه اجرایی آن، دارای احکامی است . به موجب این احکام، موجر در هنگام عقد اجاره، می‌ تواند از مستاجر، حق سرقفلی بگیرد یا نگیرد. بنابراین، اگر موجر، سرقفلی گرفته باشد، در انتهای قرارداد و تخلیه عین مستاجره، باید این حق را به قیمت روز بپردازد و اگر حقی را در ابتدای قرارداد نگرفته باشد ، مالی پرداخت نمی‌ کند .

در این قانون، محدودیت‌ها و استثنائاتی، به لحاظ مکانی و جغرافیایی وجود ندارد و این قانون در سراسر کشور، مجری خواهد بود .

در این قانون ، شکل و نحوه نگارش در قراردادهای عادی ، الزاما تجویز شده و می‌ بایستی قرارداد، در دو نسخه به امضاء طرفین ( موجر و مستاجر ) برسد. علاوه بر آنها ، 2 نفر معتمد طرفین هم باید قرارداد را گواهی و امضا نمایند ( ماده 2 ) . در قانون، برای عدم رعایت موارد شکلی ضمانت اجرای مقرر شده است و این ضمانت اجرا به این صورت است که اگر 2 نفر معتمد طرفین، قرارداد را  امضا نکنند، قرارداد از شمول قانون سال 1376 خارج می‌شود . ( بند 5 ماده 2 آیین نامه قانون 1376 )

این قانون ، در مقایسه با قانون 1356، قانونی است که تکیه بر قرارداد و حمایت از موجر دارد.

به موجب احکام این قانون ، تخلیه با درخواست و تقاضای موجر در اسناد عادی، طبق فرم مخصوص، از طریق شورای حل اختلاف و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به دادرسی به معنای خاص کلمه محقق می شود . ( ماده 2 قانون و ماده 9 و 10 آیین نامه قانون 1376).

برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376​ در کانال تلگرام حقوق قراردادها و عقود عضو شوید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدمات مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون قوانین روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376​ پاسخ دهند.