موارد عزل مدیر ساختمان

موارد عزل مدیر ساختمان یا هیات مدیره را می توان، اموری نظیر حجر این افراد دانست و مدت پایان ماموریت مدیر و هیات مدیره ساختمان، با گذشت دو سال از زمان انتخاب یا انقضای مدتی است که مجمع عمومی، بر این دو سال، افزوده است. مرجع تعیین و عزل مدیر ساختمان، مجمع عمومی می باشد.

امروزه، پرونده های زیادی، در خصوص آپارتمان ها، مانند عدم پرداخت شارژ ساختمان و یا تغییر در نمای ظاهری ساختمان، بدون اذن سایر مالکین و اعضا، در مراجع قضایی مطرح می باشند. راهکاری که برای پیشگیری این قبیل مشکلات اندیشیده شده، انتخاب مدیر ساختمان است که با توجه به تعداد ساکنین و بزرگی ساختمان ها، یک مدیر یا چند مدیر انتخاب می شوند تا قوانین و مقررات را اعمال کنند.

با این توضیح که مجمع عمومی، فرد یا افرادی را برای مدت محدود، تحت عنوان مدیر ساختمان یا هیات مدیره انتخاب کرده تا به نمایندگی از اعضا، بتوانند تصمیمات بهتری را اتخاذ کنند. اما گاهی قبل از پایان یافتن مدت مدیریت ساختمان، مدیر یا هیات مدیره، مایل و یا قادر به ادامه وظیفه خود نیست و یا توسط مالکین عزل می گردد که این عزل یا کناره گیری، قواعد و شرایط بخصوصی دارد.

از این رو، در مقاله حاضر، قصد داریم درباره موارد پایان یافتن کار مدیر و هیات مدیره ساختمان، همچنین، موارد عزل مدیر ساختمان و انحلال هیئت مدیره، صحبت کرده؛ پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان را بررسی و در خصوص تغییر مدیر ساختمان و استعفای او، توضیح داده و در نهایت، متن کناره گیری از این سمت و فایل دانلود آن را ارائه دهیم.

موارد پایان یافتن کار مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان

موارد پایان ماموریت مدیر یا هیات مدیره ساختمان، در ماده 15 و 16 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، بیان شده است. ماده 15 این آیین نامه، مدت مدیریت مدیران را دو سال می داند و پس از این مدت، تنها در صورت انتخاب مجدد، توسط مجمع عمومی، مدیران، به سمت خود، ادامه می دهند.

ماده 16 این آیین نامه نیز مقرر می دارد: " در صورت استعفا، فوت، عزل و حجر مدیر یا مدیران، قبل از انقضای مدت، مجمع عمومی فوق العاده، به منظور انتخاب جانشین، تشکیل خواهد شد ." بنابراین، می توان گفت، موارد پایان یافتن کار مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان، یکی از موارد زیر است: 

اتمام مدت دوساله مدیریت: با این توضیح که مدت مدیریت، دو سال بوده و پس از پایان این مدت، کار مدیر و هیات مدیره ساختمان، اتمام می یابد.

 استعفای مدیر: اگر فردی که به عنوان مدیر یا یکی از اعضای هیات مدیره، انتخاب شده، به هر دلیل نتواند به ماموریت خود ادامه دهد، می تواند استعفای خود اعلام نموده و از سمت خود، کناره گیری کند.

عزل مدیر: قانون گذار، در خصوص مرجع و موارد عزل مدیر ساختمان، ساکت است اما، با توجه به تعیین وظایف مدیر ساختمان و مرجع انتخاب کننده آن که مجمع عمومی است، میتوان اینگونه تفسیر کرد که مرجع عزل نیز همین مجمع بوده و می تواند، در صورت تخطی مدیر یا هیات مدیره، از وظایف، اقدام به عزل و برکناری او نماید. 

 فوت مدیر: فوت یا مرگ، واقعه‌ای است که آثار و تبعات حقوقی دارد و قوانین مختلفی، در این مورد تصویب شده است. بدیهی می باشد که اگر مدیر فوت نماید، سمت و ماموریت وی، به عنوان مدیر ساختمان، خاتمه می یابد و مجمع عمومی، فرد دیگری را برای مدیریت ساختمان، انتخاب می کند. 

محجور شدن مدیر: حجر، یکی دیگر از عوامل برکناری مدیر یا هیات مدیره ساختمان، می باشد. موارد حجر در حقوق، مجنون بودن یا مجنون شدن، صغارت و سفاهت دانسته شده و شخص محجور، به حکم قانون، از این که بتواند امور خود را به طور مستقل و بدون دخالت دیگری، اداره کند، منع شده است. بنابراین، محجور، توانایی مدیریت ساختمان و اداره امور ساختمان را نیز، نخواهد داشت.

لازم به ذکر است که در صورت وقوع هر یک از عوامل فوق، مجمع عمومی، به صورت فوق العاده تشکیل می گردد و مدیر جدید انتخاب می شود. در ادامه، در خصوص موارد عزل مدیر ساختمان و یا هیئت مدیره، توضیح خواهیم داد. 

موارد عزل مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان

قانون گذار، در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی این قانون، در خصوص موارد عزل مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان، همچنین، مرجع عزل، سکوت کرده است و صرفا، در خصوص وظایف مدیر ساختمان و هیات مدیره و مرجع انتخاب مدیر یا هیئت مدیره ساختمان، تعیین تکلیف، نموده و آن را، مجمع عمومی، تعیین کرده است.

با این حال، با توجه به اینکه، قانون گذار، در خصوص وظایف مدیر و هیات مدیره ساختمان، تعیین تکلیف کرده و آن را مواردی همچون، بیمه نمودن ساختمان، حفظ و اداره ساختمان و همچنین، اجرای تصمیمات مجمع عمومی، تعیین نموده، می توان گفت، علی رغم سکوت قانون، موارد عزل مدیر ساختمان و یا هیات مدیره ساختمان را بتوان، سرپیچی مدیر یا هیات مدیره، از انجام وظایف مقرر دانست.

شایان ذکر است، از آنجا که قانون گذار، مرجع انتخاب مدیر یا هیات مدیره ساختمان را مجمع عمومی دانسته، ولیکن در خصوص مرجع عزل، سکوت کرده، وظیفه عزل مدیر یا مدیران ساختمان را نیز، می توان در حیطه اختیارات مجمع عمومی دانست.

انحلال هیئت مدیره ساختمان

در قسمت های قبلی مقاله، در خصوص موارد عزل مدیر ساختمان، همچنین، موارد پایان یافتن کار هیات مدیره ساختمان، توضیح دادیم و در این بخش، قصد داریم تا مساله انحلال هیئت مدیره ساختمان را بررسی کنیم. برای بررسی انحلال هیئت مدیره ساختمان، باید به ماده 16 و تبصره ماده 16 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، مراجعه نمود. این ماده، و تبصره آن، مقرر می دارند:

 "در صورت استعفا، فوت‌، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، قبل از انقضای مدت‌، مجمع عمومی فوق العاده‌، به منظور انتخاب جانشین تشکیل خواهد شد. تبصره- در صورتیکه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره، به جهات فوق، از هیئت مدیره خارج شوند، مجمع عمومی‌ فوق‌ العاده باید، به منظور تجدید انتخاب هیئت مدیره، تشکیل گردد."

بنابراین، چنانچه، سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره، به علت فوت، حجر و یا استعفا، از هیئت مدیره ساختمان، خارج شوند، این مجمع، منحل شده و مجمع عمومی‌ فوق‌ العاده باید، اقدام به تجدید انتخاب هیئت مدیره نماید.

پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان

پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان، چه زمانی است؟ این پرسشی است که اغلب، در خصوص مساله مدیریت ساختمان، مطرح می شود و در این بخش از مقاله، قصد داریم، به بررسی آن پرداخته و بر اساس آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، به آن، پاسخ دهیم.

ماده 15 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، اصلاحی مصوب 1353/10/28 مقرر می دارد: "تعداد مدیران، باید فرد باشد و مدت ماموریت مدیر یا مدیران، دو سال است؛ ولی‌ مجمع عمومی، می‌ تواند این مدت را اضافه کند و انتخاب مجدد مدیر یا مدیران، بلامانع خواهد بود."

بنابراین، در پاسخ به این پرسش که پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان، چه زمانی است؟ می توان گفت، گذشت دو سال از انتخاب مدیر یا هیات مدیره ساختمان یا گذشت مهلتی که مجمع عمومی، به این دو سال افزوده، پایان مدت زمان ماموریت هیئت مدیره ساختمان، می باشد.

تغییر مدیر ساختمان

تغییر مدیر ساختمان، در صورت تحقق یکی از موارد مندرج در ماده 16 آئین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، نظیر فوت، استعفا و یا محجور شدن مدیر یا مدیران ساختمان، همچنین، پایان یافتن مدت ماموریت مدیران ساختمان و یا در صورتیکه سه نفر یا بیشتر از اعضای هیئت مدیره، از هیئت مدیره خارج شوند، ممکن و میسر است و مرجع انجام این امر، مجمع عمومی می باشد.

با این توضیح که در صورت تحقق یکی از موارد فوق الذکر، مجمع عمومی، عضو جانشین مدیر را انتخاب و یا هیات مدیره را تجدید می کند و بدین ترتیب، مدیر یا مدیران تغییر پیدا می کند. البته، شایان ذکر است، در صورتی که یکی از موارد فوت، عزل یا استعفای مدیران، سبب شود که تعداد مدیران باقی مانده، از سه نفر، کمتر شود، مجمع عمومی، اقدام به تعیین هیئت مدیره جدید، (تجدید هیات مدیره) خواهد نمود.

استعفای مدیر ساختمان و هیئت مدیره

همانطور که در ابتدای مقاله گفتیم، یکی از اسباب پایان یافتن کار مدیر ساختمان و هیئت مدیره، این است که تمام اعضای هیئت مدیره یا یکی از اعضای آن، اقدام به نوشتن استعفا نماید و بخواهد، به طور اختیاری، از این سمت، کناره گیری کند. 

استعفای هیئت مدیره، در ماده 16 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها و تبصره آن، از موارد تعیین عضو جانشین و در مواردی، تجدید هیات مدیره، بر شمرده شده و این استعفا، باید، ضمن یک درخواست کتبی و یا اعلام شفاهی، به مجمع عمومی ساختمان، گفته شود.

متن انصراف و کناره گیری از مدیریت ساختمان

چنانچه مدیری بخواهد، از سمت مدیر ساختمان، کناره گیری کند، می تواند این امر را ضمن یک متن، به اطلاع مجمع عمومی برساند که در این بخش از مقاله، قصد داریم یک نمونه متن انصراف و کناره گیری از مدیریت ساختمان و فایل دانلود آن را ارائه نماییم. 

علاقمندان به دانلود متن انصراف و کناره گیری از مدیریت ساختمان می توانند، از طریق لینک زیر، اقدام کنند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص موارد عزل مدیر ساختمان در کانال تلگرام موضوعات حقوقی عضو شوید. کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون موارد عزل مدیر ساختمان پاسخ دهند.