فروش یا انتقال ملک اجاره ای

در این مقاله به بررسی فروش یا انتقال ملک اجاره ای می پردازیم . 

وقتی ملکی به اجاره دیگری داده می شود از زمان انعقاد قرارداد اجاره تا پایان مدت اجاره و حتی بعد از آن در مورد تخلیه ملک بعد از اتمام قرارداد اجاره ، همواره سوالات و موضوعاتی وجود دارد که هم برای موجر و مستاجر مبهم است . موارد مختلفی مثل فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل ملک ، فسخ اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن ، اجاره مال اجاره ای ، اجاره مال مشاع ، تعیین میزان اجاره بها ، فوت مستاجر و حتی در موارد شکلی مثل تفاوت اجاره نامه رسمی و عادی و یا الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی ، از جمله معدود موضوعاتی که است اطلاع از آنها به موجر و مستاجر کمک می کند تا بتوانند قراردادی مطمئن تر و حساب شده تر منعقد کنند و با آسودگی خاطر به آن متعهد شوند . اما بعد از اینکه قرارداد اجاره منعقد می شود گاهی دیده شده است که مالک اقدام به فروش ملک اجاره ای کرده است ، سوالی که در این شرایط به وجود می آید این است که آیا قرارداد اجاره ، تحت تاثیر قرارداد خرید و فروش قرار خواهد گرفت ؟ ما در این مقاله به این پرسش پاسخ می دهیم و به بررسی فروش ملک اجاره ای می پردازیم . 

فروش ملک اجاره ای

در ماده 466 قاون مدنی آمده است که : " اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر ، مالک منافع عین مستاجره می شود ... " بنابراین می توان گفت با انعقاد قرارداد اجاره ، مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود و از آنجا که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است به این معنی که دو طرف قرارداد نمی توانند بدون هیچ دلیل قانونی اقدام به بر هم قرارداد کنند . حال سوالی این است که آیا موجر می تواند ملکی را که به مستاجر داده است ، در حین قرارداد اجاره به دیگری بفروشد ؟ پاسخ به این سوال را می توان در ماده 498 قانون مدنی جستجو کرد که آمده است : " اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد " .

با توجه به این ماده ، امکان فروش و انتقال مورد اجاره برای مالک یا همان موجر، مطابق مقررات نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، وجود دارد اما فروش ملک باعث نخواهد شد که قرارداد اجاره از بین برود به بیان دیگر ، قرارداد اجاره حتی در صورت فروش مال اجاره ای ، تا پایان مدت اجاره ، هم چنان به قوت خود باقی می ماند مگر اینکه مالک در قرارداد اجاره شرط کرده باشد که در صورت انتقال ، حق این را دارد که قرارداد اجاره را فسخ کند و مستاجر بعد از انعقاد قرارداد خرید و فروش ملزم است ملک اجاره ای را تخلیه کند . 

عدم درج شرط فسخ ناشی از انتقال در قرارداد اجاره

گفتیم که مالک می تواند در قرارداد اجاره شرط کند که در صورت فروش مال اجاره ای ، مستاجر ملزم به تخلیه ملک است و قرارداد اجاره فسخ خواهد شد اما در صورتی که این شرط در قرارداد اجاره وجود نداشته باشد تکلیف مستاجر پس از فروش ملک چه خواهد بود ؟ در این باره باید گفت که در صورت عدم درج شرط فسخ ناشی از انتقال ملک در قرارداد اجاره ، باز هم مالک می تواند ملک به اجاره داده شده را بفروشد اما در این حالت دیگر حق فسخ کردن قرارداد اجاره را ندارد . به عبارت دیگر در صورت عدم وجود شرط فسخ ناشی از فروش مورد اجاره در قرارداد ، منفعت مال تا پایان قرارداد اجاره متعلق به مستاجر است و مالک جدید نمی تواند از مستاجر تخلیه ملک را بخواهد . علت این امر هم همانطور که گفته شده این است که قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است و طرفین قرارداد نمی توانند بدون وجود دلیل قانونی آن را بر هم بزنند . 

برای دریافت اطلاعات بیشتر در خصوص فروش یا انتقال ملک اجاره ای به کانال تلگرام حقوق قراردادها مراجعه نمایید . کارشناسان مرکز مشاوره حقوقی دینا نیز آماده اند تا با ارائه خدماتی در زمینه مشاوره حقوقی تلفنی دینا به سوالات شما عزیزان پیرامون فروش یا انتقال ملک اجاره ای پاسخ دهند .